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Ⅱ. 관리주체와 입주자대표회의의 관계에 대한 문제점 주택법상 입주자대표회의는 입주자 등이 보통·평등·직접·비밀 투표에 의해 선출하는 동대표들로 구성되는 공동주택 입주자 등의 대표기구다. 이때 동대표의 자격은 구분소유자 또는 그를 대리하는 배우자와 직계존비속으로 6개월 이상의 거주요건을 갖춘 자로서 결격사유가 없어야 하며 동대표를 선출하는 투표권은 소유자 외에 임차인 등 공동주택을 점유하는 사용자에게도 주어진다. 이와 같이 구성되는 입주자대표회의는 관리규약이나 관리방법의 제안, 주택관리업자나 자치관리기구 장의 선정 또는 선임, 예·결
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2015.02.09 14:48
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그러나 관리방법이 위탁관리인 경우에는 입주자대표회의와 관리에 관한 위임계약을 체결한 주택관리업자가 관리주체가 되고 관리소장은 관리주체가 고용한 주택관리사 등이 된다. 따라서 이 경우에는 주택법상 규정된 관리주체의 업무와 관리소장의 업무가 서로 경합되거나 모순관계에 빠질 수 있고, 그 업무 수행의 책임이 누구에게 귀속되는 것인지에 대한 문제도 생긴다. 또한, 법령의 위반 효과로 부과되는 행정벌은 원칙적으로 행위자 책임이기 때문에 관리주체와 관리소장의 업무관계의 불명확성은 주택법상 규정된 행정벌의 귀속주체가 정당한가의 문제도 낳게 된다
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2015.02.02 14:48
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2.3 임대주택 표준관리규약의 시기별 주요 흐름 임대주택 표준관리규약은 주택법 제44조와 주택법 시행령 제57조를 준용하고 있으며 2000년 임대주택법 개정 이후 관리규약이 제정되기 시작했다. 임대주택 관리규약의 제정 및 개정은 분양주택과 동일하게 임대료 관리와 주택유지·보수 협의를 위한 임차인 대표회의를 단지별로 구성할 수 있도록 돼 있고 임대사업자와 임차인대표회의가 협의해 결정할 수 있도록 했다. 우리나라의 임대주택 표준관리규약은 참여연대 아파트공동체연구소(2000)에서 최초로 마련한 모범 임대주택 표준관리규약과 시민연대의 임대
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2015.02.02 14:03
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이 규칙은 주택건설업자들이 분양한 뒤 관리업무까지 계속 맡으면서 입주민과의 마찰 등이 일어나는 부작용을 막기 위해(동아일보, 1979) 사업주체의 의무관리 기간을 신설했으며 그 외 사업주체의 하자보수 의무화와 특별수선충당금의 적립의무화 등의 유지관리부문의 물적·환경자원에 대한 관리에 초점을 뒀다. 1980년대 초반에는 주택건설촉진법 및 공동주택관리령의 전문개정(1981)으로 관리규약의 제정 및 개정절차에 대해서 구체화했다(봉인식·차승준, 2005). 이 외에도 건설부 고시 공동주택의 장기수선에 관한 규정과 회계처리규정, 집합건물의
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2015.01.26 09:50
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Ⅰ. 문제의 소재 ‘관리주체’란 공동주택의 관리에 대한 권한을 행사하고 그 책임이 귀속되는 주체라고 정의할 수 있다. 주택법은 제2조 제14호에서 관리주체를 4가지 형태로 나눠 정의하고 있다. 즉, ① 공동주택이 입주예정자 과반수가 입주해 입주자대표회의를 구성하고 그 입주자대표회의가 소정의 절차를 거쳐 관리방법을 ‘자치관리’ 또는 ‘위탁관리’로 결정한 다음 사업주체로부터 관리업무를 인수받기 전 까지는 사업주체 ② 관리방법을 자치관리로 결정한 경우에는 입주자대표회의가 선임한 관리소장 ③ 관리방법을 위탁관리로 결정한 경우에는 입주자대표
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2015.01.26 09:31
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Q. 누수 부위가 세대 전유부분인지 공용부분인지와 이에 대한 책임주체는. A. 공동주택의 관리책임 및 비용부담에 관해 관리규약에 정하도록 하고 있으므로, 세대 전유 또는 공용부분 등의 관리책임에 대해서는 해당 관리규약에 정해 운영해야 한다. Q. 새로 도입된 적격심사제의 시행시기는. A. 적격심사제는 13. 7. 1.부터 시행됐다. 다만 그 이전이라도 관리규약에 정하는 경우에는 시행 가능하다. Q. 적격심사제가 도입되더라도 단지에서는 현행과 같이 최저(최고)낙찰제로 운용 가능한지. A. 13. 7. 1.부터 낙찰의 방법은 적격심사제
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2015.01.19 17:19
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1.2.2 분석자료 분석에 사용한 임대주택 관리규약은 지난 2000년 임대주택법 개정 이후에 작성된 것이며 현재 임대주택 관리에 적용하고 있는 5종 임대주택 표준관리규약(이하 ‘임대’)이다. 현재 분양주택 관리에 적용하고 있는 분양주택 표준관리규약(이하 ‘분양’)은 서울시 등을 포함한 16개 광역지방자치단체의 표준관리규약이며, 분석에 사용한 분양주택 표준관리규약은 내용이 같은 지자체의 경우를 합해 총 7개의 규약이다. 1.2.3 분석방법 분석방법은 본 연구자의 선행연구에서 조사·분류한 관리업무 유형과 하위범주의 분석틀을 기준으로 분
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2015.01.19 09:43
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Ⅳ. 개선방안 1. 하자의 개념·범위의 구체화(규율밀도) 주택법 제46조와 동 법 시행령은 시설공사 하자의 범위를 판단함에 있어서 일률적으로 ‘공사상의 잘못으로 인해 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자’라고 너무 포괄적·추상적으로 규정해 감정인의 자의가 개입되거나 하자의 범위를 지나치게 확대할 우려가 있다. 따라서 하자를 공동주택의 내용별, 원인별 등 개별적이고 구체적으로 구분해 규정하는 것이 필요하다. 또한 하자를 ‘공사상의 잘못으로 인한~’이라고 표현해 하자를 마치 사업주체에게 ‘과실’이 있
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2015.01.19 09:35
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3. 주택법 제46조 제3항에 의한 손해배상책임의 제한 위 조항이 사업주체의 손해배상책임을 ‘내력구조부의 중대한 하자’로 한정하고 있는 것은 집합건물법상의 하자담보책임이 무과실책임인 점, 민법 상 수급인의 담보책임은 모든 하자에 대해 그 보수에 갈음하는 손해배상청구권을 행사할 수 있는 점에 비춰볼 때 합리적인 근거 없이 공동주택 소유자들의 권리를 제한하는 것이어서 위헌의 소지가 있다. 또한 구분소유자들이 민법과 집합건물법상 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 행사할 수 있다고 하더라도 공동주택에서는 하자진단이나 감정 등 소송수행을
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2015.01.12 13:55
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그 이후 지난 2012년 12월 개정된 집합건물법은 제9조의2를 신설해 하자담보책임 존속기간을 주택법의 규정과 같은 수준으로 규정하고 있어, 공동주택과 주택이 아닌 건물과의 하자담보책임기간의 차이에 관한 문제는 어느 정도 해결된 것으로 보인다. 그러나 주택법 제46조 제1항에 의한 포괄위임여부나 같은 조 제3항이 사업주체의 손해배상 책임을 ‘내력구조부에 중대한 하자가 있는 경우’로 한정적으로 규정함으로서 사업주체의 손해배상 책임범위를 과도하게 제한해 공동주택의 소유자들의 권리를 침해하고 있는지 여부 등의 문제에 관해선 여전히 논란의
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2015.01.05 13:55
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1. 서론 1.1 연구의 배경 및 목적 우리나라 주택재고 가운데 공동주택의 비중이 지속적으로 증가해 현재 71% 이상을(통계청, 2010) 차지하고 있다. 이러한 현실은 공동주택 관리가 건설 못지않게 중요하며 국가적 차원에서 어떻게 관리되는 것이 바람직한가에 대한 고민이 필요함을 나타낸다. 공동주택은 세대구성, 공용시설 및 공용공간 등의 이유로 단독주택과 달리 별도의 관리체계가 요구된다. 이에 정부는 지난 1979년 공동주택관리령과 공동주택관리규칙을 제정했으며 1987년 의무관리대상 공동주택에서는 자격을 갖춘 주택관리사(보)를 관리
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2014.12.22 14:23
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Q. 재개발 등 조합아파트에서 임시사용승인을 받아 입주자 등의 과반수가 입주했고 취득세, 등록세 및 재산세까지 납부한 사람의 경우 입주자에 해당해 동대표 자격이 있는지. A. 입주자는 주택의 소유자이므로(주택법 제2조 제12호) 소유권 이전등기를 경료하지 못한 경우라면 입주자에 해당하지 않는다. 따라서 동대표 자격도 없다. Q. 동대표 후보자가 2명 이상인 경우에도 방문투표가 가능한지. A. 동대표의 선출절차 등을 관리규약에 정해 운용이 가능하므로(주택법 시행령 제57조 제1항 제3호) 동대표 후보자가 2명 이상일 경우 방문투표 등
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2014.12.22 14:22
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그런데, 이 사건에서 제청법원인 서울고등법원의 제청이유를 살펴 보면 ① 주택법과 집합건물법상 각 하자담보책임은 성질이 전혀 다른 것인데도 주택법 제46조 제1항이 양 자를 같은 차원에 두고 주택법 규정이 집합건물법 규정보다 우선한다고 규정해 하자의 발생시점, 기간의 성격, 손해배상청구권의 인정여부가 불분명해졌고 따라서 제46조 제1항은 해석상 모순이 되고 내용이 불분명해 명확성원칙에 위배된다. ② 주택법 제46조 제1항이 하자담보책임의 모든 부분을 대통령령에 위임하는 것은 포괄위임입법으로서 행정권의 자의적인 법해석 및 법집행의 위험
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2014.12.22 14:22
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Q. 같은 단지 내 가동에서 나동으로 이사시 동대표의 자격요건 중 ‘6개월 거주’의 적용 방법은. A. 가동에서 나동으로 이사해 나동의 동대표로 나온 경우 가동과 나동의 거주기간을 합쳐 6개월 이상이라면 동대표가 가능하다.(법제처 유권해석(’12.01)도 동일 취지) Q. 동대표의 임기 만료 후 새로 동대표를 선출하지 못한 경우 업무대행자는. A. 기존 동대표의 임기가 만료됐으나 새로이 동대표를 미처 선출하지 못한 경우에는 기존 동대표가 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정될 만한 특별한 사정이 없는 한, 그 급박한 사정을 해소하기
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2014.12.15 15:35
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이에 따라 주택법 시행령 제59조와 별표6 내지 7에서 공동주택의 하자의 범위와 시설공사별 및 내력구조부의 하자담보책임기간에 관해 상세하게 규정하고 있다. 즉, 동 별표6은 시설공사별 하자담보책임기간을 규정하고 있다. 동 표는 시설공사별 하자의 범위를 ‘공사상의 잘못으로 인한 균열·쳐짐·비틀림·침하·파손·붕괴·누수·누출, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선불량, 고사 및 입상불량 등이 발생해 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자’로 규정하고 시설공사를 18개의 분야 80개 공사로 나눠 공종
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2014.12.15 09:44
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6) 환경관리 환경관리에 적합다고 보는 관리 항목은 단지관리, 조경관리, 쓰레기관리, 청소위생관리, 대기오염관리, 수질관리, 소음관리 7개로 나타났다. 전문 관리인이 응답한 환경관리업무 유형의 중요도를 보면 단지 내 무허가 상행위 방지나 거주자의 환경위생을 저해하는 행위를 단속하는 환경적 단지관리가 가장 높게 나타났다. 그 다음은 위생과 관련된 쓰레기관리, 청소위생관리 순으로 나타났으며 위생적이고 건강한 단지를 조성하기 위한 업무를 뜻하고 있었다. 따라서 환경관리업무는 쾌적하고 살기 좋은 환경으로 만드는 행위로서 단지 내 위해 환경
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2014.12.08 15:48
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Q. 관리주체 소속 임직원 등의 배우자와 직계존비속의 동대표 가능여부. A. 현행 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원은 동대표가 불가하다. 입주자가 당해 공동주택 관리주체의 소속 임직원에 해당하는 경우 그 배우자와 직계존비속 또한 동대표가 될 수 없다. Q. 동대표로 당선된 자가 학력을 허위로 기재했을 때 당선이 유효한지. A. 학력 허위기재시 당선을 무효로 한다고 입후보자와 입주자 등간에 약속이 돼, 선출공고에 이를 명시했다면 이에 따라야 한다. Q. 자진해산의 경우 사퇴로 봐야
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2014.12.08 15:48
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2012년 12월 18일 개정된 집합건물법의 개정이유에서 하자담보책임과 관련된 사항을 보면 첫째, 종래 공동주택의 하자담보책임에 관해 주택법이 적용되고 그 밖의 집합건물의 하자담보책임에 관해선 집합건물법이 적용돼 권리보호의 필요성이 큰 대형 아파트 등의 하자담보책임 기간이 다른 집합건물 보다 짧아지는 등 부당하게 제한됐던 구분소유자의 권리를 회복시키고 둘째, 하자담보책임기간과 범위를 명확하게 함으로써 구분소유자, 분양자 및 시공자 사이의 이해관계를 합리적으로 규율하고 셋째, 집합건물의 하자에 관해 분양자 외에 시공자도 구분소유자에
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아파트관리신문
2014.12.08 15:42
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행정관리업무 유형에 대한 중요도는 모든 항목이 ‘보통이다’ 수준 이상의 결과를 보였다. 행정관리업무 유형에는 납부대행, 회계감사와 관련된 회계관리가 가장 중요하다고 응답했다. 그 다음은 단지 실정에 맞는 세부규정 마련이나 내용 및 이용에 대해 공지하는 관리규약업무, 직원복지 향상을 위한 복무관리 및 직제규정의 인사관리, 문서관리 및 사무관리, 손해보전관리 순으로 나타났다. 이들 하위범주 항목 중 회계관리와 관리규약, 인사관리는 중요도 평균보다 높은 결과를 보여 행정관리업무에 필요한 업무로 파악된다. 따라서 행정관리는 관리업무에 필요
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2014.12.01 09:24