주택법은 제2조 제14호에서 관리주체를 4가지 형태로 나눠 정의하고 있다. 즉, ① 공동주택이 입주예정자 과반수가 입주해 입주자대표회의를 구성하고 그 입주자대표회의가 소정의 절차를 거쳐 관리방법을 ‘자치관리’ 또는 ‘위탁관리’로 결정한 다음 사업주체로부터 관리업무를 인수받기 전 까지는 사업주체 ② 관리방법을 자치관리로 결정한 경우에는 입주자대표회의가 선임한 관리소장 ③ 관리방법을 위탁관리로 결정한 경우에는 입주자대표회의가 일정한 절차에 따라 선정한 주택관리업자 ④ 임대주택의 경우에는 임대사업자가 각각 관리주체가 된다.

주택법상의 관리주체는 공동주택 공용부분의 유지·보수와 안전관리, 경비·청소·소독 및 쓰레기수거, 관리비 및 사용료의 징수와 대행납부, 장기수선충당금의 징수·적립, 관리비 등 예산의 수립과 집행, 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정·수립, 안전관리계획의 수립 및 시행, 안전점검의 실시 등의 업무를 수행할 권한과 그에 따르는 책임을 부담한다. 이와 같은 관리주체의 업무는 집합건물법상 관리인의 업무(집합건물법 제25조)와 유사하다.

그러나 집합건물법상의 관리인은 관리단 집회에서 선임하는 관리단의 대표기관으로서 관리단의 사업과 관련해 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있는데 대해 주택법상의 관리주체에게는 그러한 권한이 없다.

집합건물법상 관리인의 권한 중에서 관리단을 대표하고 그 사업과 관련해 재판상 행위를 할 수 있는 지위는 주택법상의 관리주체에게 있다고 하기 보다는 입주자대표회의에게 있다고 보는 것이 옳다고 여겨진다.

입주자대표회의는 공동주택의 동대표로 구성되는데, 동대표는 해당 동 또는 선거구의 입주자 등이 보통·평등·직접·비밀 선거에 의해 선출되는 입주자들의 대표들이고, 입주자대표회의는 하자보수보증금의 청구, 공용부분의 유지보수와 관련된 각종 분쟁, 관리비 분쟁 등의 재판에서 당사자 적격이 인정되는데 대해 관리주체는 이와 같은 대표권이나 소송법상의 당사자 적격이 인정되지 않거나 제한된다. 또한 입주자대표회의는 주택관리업자를 선정하거나 자치관리기구의 장인 관리소장을 임명하고 관리사무소 소속 근로자의 임금, 처우 기타 근로조건을 사실상 결정하는 지위에 있기 때문에 관리사무소가 관리비 집행을 위해 각종 사업자를 선정하거나 기타 관리업무를 수행하는데 있어서 광범위하게 간섭·개입하고 막대한 영향력을 행사하게 된다.

한편 관리주체는 위 4가지 유형으로 나눠지는 데, 관리방법에 따라서 관리주체와 입주자대표회의 간의 관계, 관리주체와 관리소장과의 관계나 업무관계가 달리 나타난다.