Ⅳ. 개선방안
1. 하자의 개념·범위의 구체화(규율밀도)
주택법 제46조와 동 법 시행령은 시설공사 하자의 범위를 판단함에 있어서 일률적으로 ‘공사상의 잘못으로 인해 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자’라고 너무 포괄적·추상적으로 규정해 감정인의 자의가 개입되거나 하자의 범위를 지나치게 확대할 우려가 있다.
따라서 하자를 공동주택의 내용별, 원인별 등 개별적이고 구체적으로 구분해 규정하는 것이 필요하다. 또한 하자를 ‘공사상의 잘못으로 인한~’이라고 표현해 하자를 마치 사업주체에게 ‘과실’이 있는 경우로 한정하거나 ‘설계상 하자’는 하자 범위에서 벗어나는 것처럼 보일 수 있도록 한 규정은 집합건물법상의 하자담보책임이 무과실책임인 점과 배치되므로 ‘공사상 잘못’이라는 문구를 삭제하거나 ‘설계상 하자’라는 문언을 삽입해야 한다고 본다.

2. 손해배상 책임 제한 규정의 보완
사업주체의 하자담보책임 미이행에 따른 손해배상 책임의 범위를 내력구조부의 중대한 하자로 한정하고 있는 주택법 제46조 제3항은 동 규정에도 불구하고 민법과 집합건물상 구분소유자들이 공동주택 소유자들의 권리를 합리적인 근거없이 제한할 수 있기 때문에 삭제, 또는 모든 하자에 대해 사업주체의 손배책임을 인정하는 방향으로 개정돼야 한다.
하자담보책임과 관련한 손해배상 책임에 관해선 민법과 집합건물법의 규정에 맡기고 주택법은 입주자대표회의를 중심으로 해 입주자들이 사업주체에 대해 하자보수를 요구하고 사업주체가 정당한 이유 없이 이에 응하지 않을 때 하자보수보증금을 사용해 긴급한 하자보수를 할 수 있도록 하는 등의 실효성 있는 규정 등을 강구할 필요가 있다.

3. 시행령 별표7의 개정
주택법 시행령 별표7에서 내력구조부의 하자의 범위를 공동주택이 무너졌거나 무너질 우려가 있는 경우로 한정하고 있는 것을 문리적으로 해석해 볼 때는 현실적으로 내력구조부의 하자는 지극히 예외적인 경우에만 인정될 수 있다는 뜻이다.
그러나 동 규정과 관련해 제기된 하자보수보증금 청구 소송에서 대법원은 “그와 같은 규정을 둔 취지는 내력구조부의 결함과 같은 중대한 하자에 대해선 그 위험성과 중요성에 비춰 특히 가중책임을 지게 하려는 것이지, 내력구조부에 대해서는 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우와 같은 중대한 하자에 대해서만 보증책임을 부담하는 것으로 제한하려는 취지는 아니라고 해석된다.”라고 판시해, 동 규정에도 불구하고 내력구조부의 하자담보책임 기간을 10년으로 해석하고 있다.
따라서 주택법 시행령 별표7의 내력구조부 하자의 개념은 현실적으로 그 존재의의를 상실하고 있는 규정이고, 집합건물법상의 하자담보책임 존속기간에 비해 구분소유자에게 불리한 보와 바닥의 하자담보책임기간은 집합건물법상의 그것과 같거나 구분소유자에게 불리하지 않도록 개정돼야 한다.
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