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주택법상 주택관리에 관한 위임입법의 문제점과 개선방안 55
승인 2015.02.09 14:48|(1043호)
아파트관리신문 aptnews@aptn.co.kr
Ⅱ. 관리주체와 입주자대표회의의 관계에 대한 문제점
주택법상 입주자대표회의는 입주자 등이 보통·평등·직접·비밀 투표에 의해 선출하는 동대표들로 구성되는 공동주택 입주자 등의 대표기구다. 이때 동대표의 자격은 구분소유자 또는 그를 대리하는 배우자와 직계존비속으로 6개월 이상의 거주요건을 갖춘 자로서 결격사유가 없어야 하며 동대표를 선출하는 투표권은 소유자 외에 임차인 등 공동주택을 점유하는 사용자에게도 주어진다.

이와 같이 구성되는 입주자대표회의는 관리규약이나 관리방법의 제안, 주택관리업자나 자치관리기구 장의 선정 또는 선임, 예·결산안의 승인, 관리비 집행 기타 사무의 감사, 하자보수보증금의 청구, 자치관리기구 임면에 관한 사항의 결정, 기타 관리규약으로 정하는 사항을 의결하거나 결정하는 등 공동주택 관리의 중요한 사항들을 결정하는 권한을 갖는다.

한편, 주택법상의 관리주체는 4가지 유형으로 나눠져 있는데 그 중 입주자대표회의가 구성된 공동주택에 있어서는 2가지 형태의 관리주체가 존재할 수 있다. 그 하나는 관리방법을 자치관리로 하는 경우로 자치관리기구 장인 관리소장이 관리주체인 경우이고, 다른 하나는 관리방법을 위탁관리로 하는 경우로 주택관리업자가 관리주체가 되는 경우다.

1. ‘자치관리’에서 관리주체와 입주자대표회의의 관계
입주자대표회의는 관리방법을 ‘자치관리’로 결정한 경우에는 관리소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고 대통령령으로 정하는 기술인력과 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성해야 한다. 이 때 입주자대표회의가 자치관리기구의 장으로 선임하는 관리소장이 관리주체가 된다.

한편, 관리방법이 ‘위탁관리’인 경우에는 관리주체인 주택관리업자의 지위를 ‘위임’으로 보는 것이 일반적인 견해인데 대해 ‘자치관리’인 경우에는 입주자대표회의와 관리소장과의 관계가 불명확하다. 이와 관련해 위탁관리와 다르게 자치관리인 경우의 관리주체인 관리소장의 지위를 ‘고용’으로 볼 경우에는 상대적으로 자치관리 관리주체의 지위를 떨어뜨려 관리주체의 소신있는 업무수행에 장애가 된다는 등의 이유로 자치관리 관리소장의 지위를 ‘위임’으로 봐야 한다는 견해가 있다. 그러나, 해고의 무효여부 등을 다투는 사건에서 대법원은 입주자대표회의를 자치관리 관리소장의 사용자로 보고 있으며 이러한 태도는 변화가 없다.

즉, 관리방법이 위탁관리인 경우와는 달리 ‘자치관리’의 관리주체는 입주자대표회의와 근로계약을 체결하는 피고용인의 지위에 불과하게 되며, 자치관리기구의 소속 근로자들에 대한 근로계약상의 사용자도 입주자대표회의가 되는 것이 현실이다. 이와 같이 주택법상 ‘관리주체’로서 자치관리의 관리소장은 법령상 부여된 관리업무를 수행함에 있어서는 위탁관리의 관리소장보다 더 높은 책임을 지면서도 그 신분은 법적으로 견제·균형 관계에 있어야 할 입주자대표회의의 피고용인에 불과하게 되고, 이와 같은 피고용인 신분은 관리소장의 지휘통솔을 받아야 할 소속 근로자들과 하등 다를 게 없다.

요컨대, 위탁관리에 비춰볼 때 자치관리 공동주택의 관리주체는 그 지위가 상대적으로 불평등하다.

김광영
충북대학교 법무대학원 법학과 공공법무전공

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