1.2.2 분석자료
분석에 사용한 임대주택 관리규약은 지난 2000년 임대주택법 개정 이후에 작성된 것이며 현재 임대주택 관리에 적용하고 있는 5종 임대주택 표준관리규약(이하 ‘임대’)이다. 현재 분양주택 관리에 적용하고 있는 분양주택 표준관리규약(이하 ‘분양’)은 서울시 등을 포함한 16개 광역지방자치단체의 표준관리규약이며, 분석에 사용한 분양주택 표준관리규약은 내용이 같은 지자체의 경우를 합해 총 7개의 규약이다.

1.2.3 분석방법
분석방법은 본 연구자의 선행연구에서 조사·분류한 관리업무 유형과 하위범주의 분석틀을 기준으로 분양주택 표준관리규약과 임대주택 표준관리규약에서 규정한 내용의 포함여부를 비교하는 방법으로 분석했다.

2. 이론적 배경

2.1 공동주택 표준관리규약
공동주택의 경우 동일 건물을 여러 세대가 구분해 생활을 하게 되므로 이를 관리하기 위해서는 단지의 특성을 고려한 기본적인 규제가 필요하게 된다. 따라서 각 아파트 단지의 관리규약은 공동주택 입주자 전체 다자간의 계약으로서 공동생활의 근간이 되는 규범이자 주민 결속과 분쟁해소의 기준이 되기 때문에 주민 전체의 공동이익과 질서유지 및 양호한 주거환경 조성을 위한 아파트 마을공동체적 약속으로서 중요한 위치에 있다(손성태, 2007).
공동주택 관리규약은 주택법에 의한 법적사항으로서 준칙이나 표준관리규약을 기초로 해 입주자 등이 정해야 할 기본적인 사항의 참고자료로 활용되며, 당해 단지의 실정에 맞춰 규정함으로써 당해 공동주택 단지의 분쟁을 방지하고 입주자 등이 주민화합을 도모할 수 있게 된다. 이러한 규약에 각 동대표로 구성되는 입주자대표회의나 내력벽과 같은 구조물에 대한 손상 금지사항 등 주택법 시행령 제57조에 의거해 포함해야 할 조항에 대해 강행규정으로 정하고 있어 법적 지위를 갖게 됐다.
그러나 주택법에는 관리규약을 위반한 경우 이에 대한 제재 즉, 법적 구속력에 대한 내용은 규정하고 있지 않다. 따라서 관리규약을 위반하는 사례가 비일비재해 이로 인한 분쟁이 속출하고, 관리업무에 대한 불신이 만연해 있다(아파트관리신문, 2006).
실례로 이웃간 분쟁 발생시 입주자대표회의를 통해 분쟁해결을 유도하고 해결이 되지 않을 때는 시정권고를 내리거나 벌칙 규정을 둘 수 있게 됐지만 이 역시 관리규약에 한정된 것이어서 법적 구속력이 떨어지게 된다(경제해양, 2013).
관리규약에는 단순한 ‘계약성’만 내재된 것이 아니고, 공동주택 관리와 주거생활의 질서유지를 위한 ‘법규성’도 내재돼 있으므로 ‘법규성’을 위반한 사항에 대해서는 행정적 처벌을 할 수 있게 해야 관리규약 위반으로 인한 분쟁을 해결할 수 있을 것이다. 이러한 차원에서 관리규약을 준수하지 않아 생기는 분쟁에 대비한 입주민의 표준관리규약에 대한 인식제고와 관리규약 규정이 미비하기 때문에 생기는 분쟁에 대한 점진적이고 지속적인 세부규정의 개정이 필요할 것이다.

2.2 분양주택 표준관리규약의 시기별 주요 흐름
지난 1970년 후반에는 70년대 초반부터 시작했던 분양주택의 공급이 점차 확대되면서 관리내용의 세부적인 보완 요구가 증대됐다. 따라서 주택건설촉진법이 전문 개정되면서(1977) 주택관리제도가 신설되고 복리시설 관리기준과 입주자의 의무규정 등 관리규약의 제정이 의무화가 됐다(김영혜, 2001).
그러나 아파트 등 공동주택의 입주자가 주택을 일시적인 거처로 생각함으로써 자발적인 관리행위가 어렵게 됐다. 이에 따라 공동주택 소유권에 대한 공적규제의 근거로 정부는 주택건설촉진법 시행령의 규정을 보완해 공동주택관리령과 공동주택관리규칙을(1979) 제정했다.

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