위 조항이 사업주체의 손해배상책임을 ‘내력구조부의 중대한 하자’로 한정하고 있는 것은 집합건물법상의 하자담보책임이 무과실책임인 점, 민법 상 수급인의 담보책임은 모든 하자에 대해 그 보수에 갈음하는 손해배상청구권을 행사할 수 있는 점에 비춰볼 때 합리적인 근거 없이 공동주택 소유자들의 권리를 제한하는 것이어서 위헌의 소지가 있다.
또한 구분소유자들이 민법과 집합건물법상 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 행사할 수 있다고 하더라도 공동주택에서는 하자진단이나 감정 등 소송수행을 위해 드는 비용이 막대하고 전문가가 아닌 한 구분소유자 개인이 사업주체를 상대로 손해배상 청구소송을 하기는 사실상 불가능하기 때문에 현실적으로는 구분소유자들이 입주자대표회의에 손해배상채권을 양도해 소송을 진행하게 되고, 주택법의 규정은 공동주택 입주자나 관리주체에게 주택관리에 관한 기본법으로 인식되고 있는 점을 고려하면 위 조항은 더욱 개선이 필요하다고 본다.
4. 집합건물법 제2조의2가 적용될 수 있는 하자의 범위와 담보책임기간
주택법 시행령 별표7은 내력구조부의 하자를 내력구조부에 발생한 결함으로 인해 당해 공동주택이 무너진 경우와 안전진단 실시결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우로 규정하고, 그 하자담보책임기간은 기둥과 내력벽은 10년, 보·바닥 및 지붕은 5년이라고 규정하고 있다. 그런데 집합건물법은 주요구조부와 지반공사에 대해 10년이라고 규정하고 있다.
한편 집합건물법 제2조의2가 ‘집합주택의…하자담보책임에 관한 주택법의 특별한 규정은 이 법에 저촉돼 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있다’라고 규정하고 있으므로 집합건물법 제9조의2에 규정된 하자담보책임 존속기간보다 구분소유자에게 불리한 주택법의 규정은 효력이 없게 된다. 집합건물법은 하자의 개념이나 범위에 관해 특별히 규정한 것이 없고, 담보책임에 관해선 민법 제667조 및 제668조를 준용한다는 규정과 위와 같은 담보책임의 존속기간에 관하여만 규정하고 있다.
그렇다면 내력구조부의 하자를 두가지 경우로만 한정하고 있는 별표7의 규정은 집합건물법상 하자관련 규정에 비춰 구분소유자의 권리를 해치는 것은 아닐까.
또한 집합건물법상 주요구조부에 포함돼 하자담보책임 존속기간이 10년으로 규정돼 있는 보와 바닥을 건축물 구조상의 중요성을 가리지 않고 하자담보책임기간을 5년으로 규정하고 있는 동 별표의 규정도 집합건물법과 비교할 때 구분소유자에 불리한 규정들로서 그 효력에 의문이 제기된다.
아파트관리신문
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