관리주체에 관한 또 한가지의 문제점은 부도임대주택에서 나타난다.

임대주택은 임대사업자가 자체관리하거나 주택관리업자를 선정해 위탁관리를 하게 되는데(임대주택법 제28조 제1항), 주택법상 관리에 관한 규정은 대부분 임대주택에도 그대로 적용된다(주택법 제46조 제2항).

그런데 주택법 제2조 제14호에 의하면 임대주택의 관리주체는 관리방법이 자치관리인지 위탁관리인지를 불문하고 임대사업자다. 이는 분양주택의 경우에 관리방법에 따라 관리주체가 달라지는 것과는 비교된다.

과연 임대주택의 경우에는 관리방법과 관계없이 임대사업자가 관리주체가 돼야 할 특별한 이유가 있는지는 의문이 간다.

한편, 임대사업자가 부도를 내 부도임대주택으로 되는 경우에는 행정청에 설립신고를 마친 임차인대표회의가 사실상 관리권을 행사하는 것이 대부분이다.

특히, 임대사업자에게 소재불명 등 일정한 사유가 있는 경우는 시장·군수가 임차인대표회의 관리권행사를 승인할 수 있는데 이 경우 임차인대표회의가 사실상의 관리주체로서 주택관리업자 또는 관리소장을 선임하고 관리비 등을 부과·징수하거나 집행하는 등의 권한을 모두 행사하는 경우가 많다. 그러나, 부도임대주택의 임차인대표회의는 주택법상의 관리주체가 아니다. 따라서, 부도임대주택의 임차인대표회의가 관리비를 집행하거나 부과·징수 업무를 수행함에 있어서 주택법을 위반하는 경우에도 주택법 위반의 책임을 물을 수 없다고 새겨진다. 이는 중대한 입법적 불비다.

본 절에서는 이상과 같은 점에 주목해, 입주자대표회의와 관리주체의 관계, 관리주체와 관리소장의 업무관계에서 나타나는 문제점들을 밝혀내고 개선방안을 찾을 것이다.