현재 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 적용대상인 상가, 오피스텔과 공동주택관리법 적용대상인 아파트가 혼합해 구성돼 있는 많은 집합건물이 존재한다.

이러한 혼합된 집합건물의 관리에 대해 하나의 관리단이 구성돼 관리하는 경우, 처음부터 집합건물법상 관리단과 공동주택관리법상 입주자대표회의가 구성돼 각각 서로 분리해 독자적으로 관리하는 경우, 관리단과 입대의가 각 구성돼 있으나 통합관리하는 경우가 있다.

여기서 아파트, 상가, 오피스텔로 구성된 집합건물에서 관리단과 입대의가 각 구성돼 있으나 통합관리를 하던 중 상가·오피스텔과 아파트로 각 ‘구분’관리를 하고자 하는 경우에는 적법한 절차를 준수해야 한다. 보통 통합관리를 하다가 입대의 또는 관리단의 이해관계에 따라 어느 일방이 일방적으로 구분 관리를 주장하는 경우가 있으나 구분관리가 인정되지 않은 경우가 많이 발생해 주의가 필요하다.

기본적으로 통합관리 집합건물을 구분관리하기 위해서는 아파트 입주민의 동의 내지 입대의 의결 또는 상가·오피스텔 관리단의 의결이 아닌 아파트, 상가, 오피스텔이 포함된 집합건물 전체 관리단 명의로 소집된 관리단 집회에서 아파트와 상가·오피스텔 구분소유자들의 의견수렴을 기초로 이뤄져야 한다.

즉, 집합건물이 주거 부분과 상가·오피스텔 부분으로 구조상, 이용상 구별된다고 하더라도 그 공용부분이 일부 구분소유자들의 것인지, 전체 구분소유자들의 것인지의 구별이 반드시 명확한 것도 아니며 공용부분의 변경이나 재건축 등과 같이 소유자 전원의 이해와 관계가 있는 사항은 여전히 존재할 수 있기 때문에 구분결의를 하기 위해서는 입대의 결의 또는 상가·오피스텔 관리단의 의결이 아닌 집합건물 전체의 관리단 집회의 의결을 반드시 거쳐야 한다.

여기서 집합건물법 제23조 제1항에 따라 한 동의 집합건물에 대해 구분소유 관계가 성립되면 별도의 설립 절차 없이 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립되는 것과는 달리 집합건물법 제23조 제2항의 일부공용부분 관리에 관한 사업 시행을 목적으로 하는 관리단은 일부 공용부분을 공용하는 구분소유자들이 관리 규약을 설정하는 별도의 조직행위를 거쳐야만 설립된다.

따라서 집합건물에 대해 아파트와 상가·오피스텔로 분리해 구분관리하기 위해서는 집합건물법 제23조 제2항에 따라 일부공용부분 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3이상 결의가 있어야 한다.

무엇보다 아파트와 상가·오피스텔의 공용부분을 분리해 관리하는 것은 아파트 구분소유자들뿐만 아니라 상가·오피스텔 구분소유자들에게도 이해관계가 중대하게 미치는 사항이다.

따라서 설령 집합건물이 주거부분과 상가·오피스텔 부분으로 구조상, 이용상 구분되는 경우라 하더라도 집합건물 소유자 전원의 이해와 관계가 있는 사항(공용부분의 변경이라 재건축 등은 관리단 집회의 결의를 거쳐서 하게 됨)은 여전히 존재하므로, 일부공용부분 관리단 설립을 위한 별도의 조직행위를 거치지도 않은 채 집합건물법상 관리단 집회가 아닌 아파트 또는 상가·오피스텔 어느 일방의 의결 방식으로 구분관리를 주장하는 것은 명백하게 위법하다.

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