공동주택관리법에는 공동주택을 관리하는 자를 ‘관리주체’라고 정의하며 위탁관리의 경우 주택관리업자를 ‘관리주체’라고 규정하고 있다.(공동주택관리법 제2조, 제13조 등 참조) 즉, 공동주택관리법에 따르면 주택관리업자는 공동주택의 관리주체로서 공동주택을 효율적이고 안전하게 관리할 책임과 의무를 부담한다.

여기서 ‘관리주체’의 문언 그대로 의미는 공동주택 관리에 있어 권리와 의무가 귀속되는 자이며, 이러한 의미에 따른다면 결국 공동주택관리법에 규정된 관리주체인 주택관리업자는 공동주택 관리에 있어 일체의 권리와 의무가 자신에게 귀속되는 것이다. 하지만 주택관리업자는 입주자대표회의와 위·수탁관리계약을 체결해 “계약상 수탁자의 지위”에서 공동주택 공용부분 관리 업무를 수행하고 있다.

특히 우리나라 현실은 공동주택 관리 업무를 수행함에 있어 입주자대표회의가 실질적인 권한을 행사하며 주택관리업자는 입주자대표회의 지시에 따라 실무적인 행위를 수행하고 있음에도 불구하고, 공동주택관리법은 주택관리업자를 ‘관리주체’라고 규정해 주택관리업자에게 사적 계약 범위를 넘는 부당한 책임을 부담시키고 있다고 여겨진다.

즉 실질적·현실적으로 공동주택의 관리주체는 공동주택의 입주자등을 대표해 관리에 관한 주요 사항을 결정하기 위해 구성된 자치 의결기구인 입주자대표회의임에도 불구하고 공동주택관리법은 단순히 계약에 따라 위탁된 법위 내에서 공용부분 관리업무를 수행하고 있는 주택관리업자를 관리주체라 규정해 주택관리업자에게 사적 계약상 책임을 초과한 과도한 의무와 책임을 부여하는 것은 명백하게 잘못된 입법이다.

물론 공동주택관리법 제23조에 ‘필요한 관리비를 관리주체에게 납부해야 한다. 주택관리법 시행령 제14조 제6항에 입주자대표회의는 주택관리업자가 공동주택을 관리하는 경우 주택관리업자의 직원인사·노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭해서는 안 된다’ 등 주택관리업자에게 일부 권한을 부여하고 있는 규정이 존재하나, 이는 계약상 수탁자의 지위에 불과한 주택관리업자가 공동주택 입주민 또는 입주자대표회의에게 엄정하게 준수할 것을 요구하는 것은 현실적으로 불가능에 가깝다. 예를 들어 공동주택관리법 제23조에 따라 주택관리업자가 입주민들에게 관리비를 관리주체인 주택관리업자에게 직접 납부해야 한다고 고지한들 입주민들 중 몇 명이 주택관리업자에게 납부하겠는가?

마지막으로 주택관리업자에게 관리주체로서 책임과 의무를 부여한다면 그 책임과 의무에 대한 정당한 대가는 물론 그에 따른 권리를 부여하고 그 권리를 행사함에 있어 공동주택 관리에 관계된 입주민, 입주자대표회의 등에게 엄정하게 준수돼야 마땅하다. 이에 정당한 대가는 물론 의무에 상응하는 권한 부여도 없이 단순히 주택관리업자를 관리주체라고 규정해 계약상 책임을 넘어 일방적인 책임과 의무를 부담시키는 있는 공동주택관리법 ‘관리주체’ 규정은 당연히 개정돼야 마땅하다.

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