집합건물 공용부분은 구분소유자들의 공유지분권으로서 관리단이 아닌 구분소유자들의 소유다. 따라서 집합건물 공용부분에 대한 정당한 권원이 없는 자가 공용부분이나 대지를 점유·사용함으로써 이익을 얻고 구분소유자들이 해당 부분을 사용할 수 없게 됨에 따라 부당이득의 반환을 구하는 법률관계는 구분소유자의 공유지분권에 기초한 것이어서 그에 대한 소송은 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있다.

그리고 대법원은 관리단이 집합건물의 공용부분이나 대지를 정당한 권원 없이 점유·사용하는 사람에 대해 부당이득반환청구 소송을 하는 것은 구분소유자의 공유지분권을 구분소유자 공동이득을 위해 행사하는 것으로 구분소유자가 각각 부당이득반환청구 소송을 하는 것과 다른 내용의 소송이라 할 수 없다며 정당한 권원 없는 사람이 집합건물의 공용부분이나 대지를 점유·사용하는 경우 구분소유자뿐만 아니라 관리단도 부당이득반환을 구하는 권리가 있다고 인정했다.(2022. 6. 30. 선고 2021다239301)

위의 경우와 반대로 관리단과 계약을 체결하고 집합건물 공용부분에 시설물이 설치됐으나, 계약이 무효가 된 경우 구분소유자들이 아닌 관리단에게 부당이득반환 청구를 할 수 있는지 문제가 발생한다.

예를 들어 관리단과 설치계약을 체결하고 집합건물에 무인 주차설비가 설치됐으나 설치계약이 무효가 된 경우 기존에 설치된 무인 주차설비 사용에 따른 부당이득반환을 관리단에 청구할 수 있는지 문제가 제기된다.

여기서 서울고등법원은 집합건물 주차장에 설치된 무인 주차설비는 집합건물의 공용부분인 부지나 그 건축물에 부착돼 건설됐으므로 집합건물에 부합됐기 때문에 주차장에 설치된 무인 주차설비는 공용부분으로 관리단에게 부당이득반환 청구를 할 수 없다고 판단한 것이다. (서울고등법원 2024나2013058 판결)

하지만 주차장 수입은 입주자와 사용자가 적립에 기여한 잡수입으로 분류되고 장기수선충당금으로 구분소유자들에게 귀속되지 않는다. 또한 통상 집합건물 관리단 의결로 주차장 운영 규정을 제정해 주차장 운영·관리, 주차장 사용료를 징수하고 이를 사용하는 등 무인 주차설비에 대한 사용·수익권이 관리단에게 있다. 이러한 사정을 살펴보면 무인 주차설비가 공용부분으로 구분소유자들 공용지분으로 됐다고 하더라도 관리단이 운영하면서 이득을 얻고 있다면 관리단을 상대로 부당이득반환 청구를 할 수 있다고 판단된다. 즉 공용부분에 부합된 시설이므로 구분소유자들을 상대로 각 공유지분에 따른 부당이득반환을 청구하라는 것은 현실적으로 너무 가혹하다고 여겨진다.

결론적으로 집합건물 관리단은 공용부분의 무단 사용자에 부당이득반환청구를 할 수 있는 것과 동일한 법률관계로 제3자 설치 공용부분 시설로 구분소유자들이 부당이득을 얻고 있다면 구분소유자들은 물론 관리단은 공용부분 부합시설을 설치한 자에게 얻은 부당이득반환을 인정할 필요가 있다고 판단된다.

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