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[기고] 아파트 재도장, 방수공사와 장기수선계획의 방향김소중 제이투이앤씨 부사장:재도장·방수공사와 장기수선계획<1>
승인 2019.03.22 15:55|(1236호)
김소중 부사장

우리나라 주거정책과 아파트
유럽, 미국은 대부분 단독 주택이나 다세대 주택 형태의 연립, 빌라에서 살고 인구밀도가 높은 대도시 외에는 아파트에 살지 않는다.

그러나 우리나라는 주거지의 아파트 비율이 도시에서는 60% 이상이다.

그래서 앞으로 재개발, 재건축, 리모델링 고민이 많고, 공동주택 장기수선계획의 수립과 실천이 매우 중요하다.

1990년대 초반부터 14층 이상의 고층아파트가 지어지기 시작하고 최근에는 35층 이상의 초고층 아파트도 많이 지어지고 있다.

아파트의 고층화는 높은 용적률 때문에 재건축 사업이 매우 어렵다.

서울뿐만 아니라 대도시의 경우 5~6층 저층 아파트 이외에는 재건축 아파트 단지를 볼 수 없다. 사업성이 있기 때문에 가능했지만, 10층 이상의 고층 아파트에서 재건축은 불가능하다.

최근 잠실주공5단지, 은마아파트, 압구정현대아파트 등은 10층 이상으로 사업성 부족과 서울시의 ‘도시 및 주거환경정비법’에 막혀 재건축이 쉽지 않다.

또한, 부동산 정책과 10여년간 시도했던 재건축이 어렵게 되자 집값은 4억5000만원 추락했다.

낡은 고층 아파트 홍콩의 침사추이를 거울 삼아야
홍콩의 침사추이는 60층 이상의 아파트가 60년이 넘게 된 홍콩의 중심이다. 낡은 외벽, 노후된 배관에 아파트가 심각하게 노후됐지만 재건축은 꿈도 못 꾼다. 침사추이의 50~60층의 낡은 고층아파트는 장기수선계획과 실천의 부재로 인한 결과다. 우리나라의 고층아파트도 40년 이상의 아파트가 심각하게 노후되면, 저소득층만 거주하게 되고, 공실률이 증가한다.

일산, 평촌, 분당, 산본, 인천 연수 등 1990년대 초·중반에 지어진 1기 신도시는 벌써 25년이 경과되고 있다.

아파트 재도장 공사 시기의 아파트 외벽을 보면, 콘크리트가 떨어져 나간 곳, 녹슨 철근이 보이는 곳, 심한 균열, 심하게 탈색된 페인트 등이 발견되고 페인트 표면을 문질러 보면 페인트 분말 가루도 많이 묻어난다.

아파트 외벽균열보수 및 재도장 공사와 방수공사는 건물의 수명과 아주 밀접하다.
외벽균열보수와 재도장을 제때 제대로 하지 않으면 아파트 외벽의 수명은 저하된다.

과거 반죽을 바르는 정도의 외벽 균열보수는 외벽 균열을 해결할 수 없다.

수성페인트를 바르는 마감 공법은 대리석이나 판넬 등으로 콘크리트를 완전히 감싼 공법에 비해 콘크리트의 수명이 짧다. 대리석과 판넬은 외부의 공기와 물을 차단해 건물의 수명이 길다.

외벽 페인트의 예쁜 색깔과 디자인으로 깔끔하고 세련돼 보이지만, 외벽 수성페인트의 두께는 80㎛(0.08mm)이다.

※ 0.08mm는 일반 프린터용지 1장의 두께

아주 얇은 페인트 두께는 콘크리트를 충분히 보호하지 못하기 때문에 아파트 외벽의 수명이 짧아진다.

▶ 아파트 외벽의 수명이 짧은 이유
ㆍ수성페인트가 물과 공기를 통과 시킨다. 이때, 콘크리트의 수산화칼슘을 빼앗아가면서 콘크리트가 중성화되고, 강도가 약해진다.
ㆍ수성페인트의 피복 두께가 너무 얇다. 스타코, 본타일 같은 1~3㎜ 같은 무기질 탄성도료는 콘크리트를 두껍게 충분히 보호하지만, 수성페인트의 0.08㎜ 두께는 콘크리트를 제대로 보호하지 못한다.
ㆍ수성페인트의 내구수명이 짧다. KS2급 수성페인트는 3년 정도, KS1급 수성페인트는 5년 정도다.  페인트의 내구 수명이 경과하면 콘크리트를 보호하는 도막의 성능이 저하된다.
수성페인트가 내구수명이 되면 물과 공기가 더 잘 흡수된다. 페인트는 바인더(본드), 안료(색깔) 파우더(고형분)를 주원료로 사용하고 있다. 자외선과 물에 의해 점점 탈색되면서 바인더(본드)가 소모되고 페인트 도막의 역할을 제대로 하지 못한다.

수성페인트의 쵸킹 현상 : 그대로 수성페인트를 칠하면 페인트가 떨어진다.

▶ 외벽 마감재로 수성페인트를 쓰는 이유는?
수성페인트는 다양한 색깔과 다양한 패턴으로 건물의 미관을 연출할 수 있는 가장 싼 건축마감재다. 대리석이나, 복합판넬, 유리 마감공법과 비교하면 무려 50~100배 차이가 난다.

수성페인트를 칠하는 이유는 건물이 아주 싼 값에 예쁜 미관을 만들 수 있는 최고의 재료이기 때문이다. 이왕에 가장 저렴한 공법인 수성페인트를 쓸 것이라면 내구성, 콘크리트를 보호하는 내수성 등이 우수한 좋은 페인트를 사용해야 건물의 내구수명이 길어진다.

페인트로 다양한 느낌과 색상의 디자인을 연출할 수 있다.

▶ 앞으로의 외벽균열보수 및 재도장 공사의 장기수선계획
공동주택의 증가로 우리나라는 점점 아파트 주거 비율이 증가하고 있다.
이대로 간다면 80% 이상의 국민이 아파트에 살게 될 것이다.

지금의 재도장·방수 공사의 현실

▶ 도장 로프기술자 인건비의 상승
재도장 공사를 해야 하는 아파트가 많아진다. 즉, 재도장 공사 물량이 많다.
건설 기술자가 부족하다. 아파트 재도장 공사 현장에 감리를 가면, 많은 현장에서 외국인 노동자들을 볼 수 있으며, 성수기에는 도장 기술자가 없어서 수주하고도 일을 못 하는 실정이다.최저임금의 인상, 건설 기술자 부족으로 건설 기술자 인건비가 크게 상승하고 있다.
실제 2010년과 지금의 건설 현장 노무비를 비교해 보면 2배 가량 증가했다.

건설현장 일용직 근로자의 국민·건강, 장기요양보험료 등 적용으로 공사금액 중 인건비의 14% 정도의 보험료가 공사 원가에 반영된다.

내년부터 페인트 분사방식 규제로 방진막 설치가 의무화 된다.

페인트 분사방식 규제 - 2018년 9월 12일 입법예고된 페인트 분사방식 규제가 1년 유예돼, 2020년부터는 페인트 분사방식 규제 적용을 받아 재도장 공사비가 크게 상승할 것이다.

▶ 방수공사의 하자 보증 기간 연장
처음에 건물이 잘 지어져야 한다. 좋은 품질의 콘크리트가 건물의 내구성을 보장한다.
대개 방수 공사를 했어도 심각하게 들뜨거나 재하자가 빈번히 발생하는 이유들은 콘크리트가 불량하기 때문이다.
또한, 방수공사 하자보증연한이 늘어남에 따라 어설픈 방수 공법은 반복적으로 하자보수만 하게 되므로 장기수선충당금을 갉아 먹는다.
건설산업기본법 - 방수공사 하자보증연한 3년
공동주택관리법 - 방수공사 하자보증연한 5년

외부 필진의 글은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

 

 

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