대상 판결은 집합건물법 제16조 제2항(공용부분의 관리), 집합건물법 제24조 제4항(관리인 선임) 등과 관련해서 점유자의 의결권을 명문으로 인정하고 있는 점 등을 근거로 원고가 임차인의 의결권이 구분소유자의 의결권보다 우선된다는 점을 전제로 소집절차상의 하자를 문제 삼은 사안이다. 즉 관리단집회에서 의결권 행사 권한자를 누구로 봐야하는지가 문제가 됐다. 기초사실관계와 당사자의 주장, 법원의 판단을 살펴보자(서울중앙지방법원 2018. 10. 4. 선고 2018가합516782).

▲사실관계
원고들은 이 사건 집합건물의 구분소유자들 중 일부고, 피고는 이 사건 집합건물의 관리단이다. 원고들은 이 사건 집합건물의 관리인 선임결의를 다투면서 “집합건물법 제24조 제4항은 ‘구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제3항 본문에 따른 관리단집회에 참석해 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 단 구분소유자와 점유자가 달리 정해 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우 그러하지 않는다’고 규정하고 있다”고 설명했다. 이를 바탕으로 원고들은 “이 사건 집합건물에는 구분소유자들로부터 그 전유부분을 임차해 점유하고 있는 다수의 임차인들이 있는데 위와 같이 전유부분을 임대한 구분소유자들이 이 사건 총회 이전에 직접 의결권을 행사할 것임을 피고 관리단에게 통지한 바 없다”며 “따라서 이 사건 건물 중 임차인이 존재하는 전유부분의 경우 이 사건 결의에 대한 의결권이 임차인들에게 귀속된다고 할 것인데, 위 임차인들에게는 이 사건 총회의 소집통지가 이루어진 바 없고, 그 결과 위 임차인들은 이 사건 총회에 참석해 의결권을 행사하지 못했으므로 이 사건 결의는 의결 정족수를 채우지 못하는 등 부적법하다”고 주장했다.

그리고 위의 하자를 전제로 공정성·의결방식·관리인의 자격 등을 문제 삼았다.

▲법원의 판단
1. 집합건물 관리단의 구성원은 구분소유자이므로 원칙적으로 관리단집회에서 의결권을 행사할 수 있는 사람은 구분소유자라고 할 것이다. 단 집합건물법 제24조 제4항이 일정한 경우 관리인 선임을 위한 관리단집회에서 임차인 등 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자에게 구분소유자의 의결권을 대신해 행사할 수 있도록 규정한 취지는 그 전유부분을 다른 사람에게 임대한 구분소유자가 자신의 의결권 행사를 게을리할 경우 집합건물의 관리인조차 선임되지 못해 적절한 건물관리에 어려움이 초래되므로, 그 경우 건물관리에 대한 실질적인 이해당사자인 임차인 등으로 하여금 위 구분소유자의 의결권을 보충적으로 행사할 수 있도록 하기 위함이라고 봄이 타당하다.

2. 그런데 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물 구분소유자 중 과반수 및 의결권의 과반수가 이 사건 총회에 참석해 자신의 의결권을 행사해 이 사건 결의에 찬성했고 위와 같이 본래 의결권자인 구분소유자들이 자신들의 의결권을 행사한 이상 위 의결권을 보충적으로 행사할 수 있는 것에 불과한 임차인들에게 의결권이 귀속된다고는 볼 수 없다. 따라서 이 사건 건물 중 임차인이 존재하는 전유부분의 경우 이 사건 결의에 대한 의결권이 임차인들에게 귀속된다는 원고들의 주장은 받아들일 수 없으므로, 이를 전제로 한 원고들의 위 나머지 주장 부분 역시 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

▲소결
관리단집회에서는 건물의 사용관리와 밀접한 사안들을 안건으로 해 의결을 실시하는 경우가 많다. 특히 공용부분의 관리(집합건물법 제16조 제2항), 관리인 선임(집합건물법 제24조 제4항) 등과 관련해서는 집합건물법상에서도 점유자의 의결권을 명문으로 인정하고 있고, 해당 조문의 단서에 ‘구분소유자와 점유자가 달리 정해 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그렇지 않는다(임차인이 의결권을 행사할 수 없다)’고 적시해 마치 임차인의 의결권이 우선되고 이에 반하는 예외적인 사정이 있을 경우 구분소유자가 관리단에 미리 알려야 한다는 것처럼 규정해 둬 혼선을 빚고 있다.

위 사안에서 원고가 위와 같은 조문의 내용을 근거로 해 임차인의 의결권이 구분소유자의 의결권보다 우선된다는 것을 전제로 보고 의결권을 행사할 임차인들에게 관리단 집회의 소집통지가 이뤄진 적이 없으므로 그 소집 절차상 하자가 있다고 주장했는데, 대상 판결은 이에 대해 집합건물의 관리단의 구성원은 구분소유자이므로 원칙적으로 의결권의 귀속주체는 구분소유자고, 구분소유자가 이를 게을리 했을 경우 임차인에게 보충적으로 의결권 행사가 인정되는 것일 뿐이므로 임차인에게 소집통지를 하지 않은 것은 하자에 해당하지 않는다고 판시했다.

관리단 집회의 의결과 관련해 문제가 되는 절차 중 하나는 의결권 행사 통지 유무인데, 절차상 문제가 발생하면 의결된 사항이 무효로 돌아가거나 취소되는 등 다양한 난관에 부딪히게 된다. 그러므로 관리단 집회 시에 위와 같은 점들을 명시해 의결권 행사의 적법한 권한자에게 권한 행사를 통보해야 할 것이다.

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