동대표 당선 무효 따른 손해배상, 출석수당 정도만 인정
시설물 설치, 구분소유자 1인이 직접 시정 구할 수 없어

일부 구분소유자의 전용공간으로 개조·사용된 공용부분
전체 구분소유자 동의 없다면 점유취득시효 대상 안돼

■[입주자대표회의] 위법한 당선 무효에 관한 기존 선거관리위원회에 대한 손해배상책임을 인정한 사안
(서울고등법원 2023. 2. 8. 선고 2022나2032598 판결, 동별대표자지위확인)

법원판단
원고들은 공동주택관리법 및 그 시행령에서 정한 결격사유가 없어 각 피고의 제4기 동별 대표자로서 후보자 등록 취소를 한 것은 위법하다. 원고들은 피고의 위법한 당선 무효결정으로 인해 2021. 8. 30.부터 2022. 9. 26.까지 매월 1회씩 개최되는 13차례의 정기회의에 출석할 수 없게 돼 각 260만원의 수당을 수령할 수 없게 되는 손해가 인정된다.

판례해설
동대표 지위와 관련된 소송 중 대부분은 동대표 해임에 관련된 사건이지만 그 외 선출 과정의 부적법으로 인해 선출되지 못한 동대표 후보자가 진행하는 사건 역시 상당히 많고 이 사건은 부적법한 후보자등록 취소를 이유로 한 동대표 선임결의 무효확인 사안이다. 문제는 본안 소송 중 이미 임기가 종료된 경우에는 결국 확인의 이익이 없어지는바, 이 경우 법원은 대상 판결과 같이 손해배상청구로 소 변경을 허용하고 있다.

아파트에서 선거 절차 자체는 선거관리위원회에서 부담하고 있지만 아파트 선관위는 아파트 입대의 산하 기구이기 때문에 입대의가 손해배상책임 상대방이고 동대표 해임 절차나 선임 절차가 법적으로 부적법하고 이에 대한 고의 또는 과실이 존재한다면 손해배상 책임이 인정되는 것이다. 단 손해배상책임이 인정된다고 하더라도 손해배상 액수는 판결에서 보는 바와 같이 단순히 출석 수당에 불과할 뿐 위자료 자체 즉 선임이나 해임 당시 수많은 감정적 불편함과 관련한 위자료는 인정되기 어렵다.

■[관리단 분쟁] 집합건물 내 특정 구분소유자가 보존행위를 이유로 제기하는 소송에 관해 제동을 건 사례
(서울고등법원 2023. 5. 11. 선고 2022나2035795 판결, 시설물철거청구의소)

법원판단
원고는 이 사건 건물 공용부분에 설치된 이 사건 유리벽 시설물과 바닥시설물은 이 사건 관리규약 제14조 제3호를 위반해 관리인의 사전승인없이 설치됐으니, 공유물 보존행위로서 해당 시설물들의 철거를 구한다고 주장했다.

이 사건 유리벽 시설물과 바닥시설물 설치가 관리인의 사전승인없이 공용부분에 이뤄진 것이어서 이 사건 관리규약 제14조 제3호를 위반한 것이더라도, 구분소유자 중의 1인에 불과한 원고가 위 관리규약 위반을 이유로 피고들에 대해 직접 시정을 구할 수 있는 권리가 있다고 볼 만한 아무런 근거가 없다.

판례해설
집합건물의 구분소유권은 전유부분과 공용부분으로 구분되는바 공용부분은 구분소유자 각자가 자신의 지분 비율만큼 공용하는 것인데 이 공간에 공유자 중 일부가 시설물 등을 설치했을 경우 다른 구분소유자는 민법 제265조의 단서 즉 보존행위는 각자가 할 수 있다는 조항에 근거해 자신에게 아무런 피해가 없고 아무런 관련이 없는 경우라도 무분별하게 소를 제기하고 있었는데 그런 소송의 행태에 관해 제동을 건 판례에 해당한다. 즉 대상 판결의 재판부에서는 보존행위라고 하더라도 소를 제기하기 위해서는 총유재산에 관한 소송은 총회 결의를 거쳐야 한다는 법리를 근거로 관리단 집회 결의가 없었던 이 사건에 대해 소 제기 자체가 부적법하다고 판단한 것이다. 사실 상식적으로 당연한 판결이기는 하지만 앞에서 언급한 보존행위는 각자가 할 수 있다는 민법 조항에 정면으로 반하는바 추후 대법원 판단을 봐야 할 것이다.

■[집합건물 분쟁] 관리비 소멸시효 완성 후 생긴 채무에 대해서는 관리비 채권을 가지고 상계할 수 없다
(대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다301852 판결, 관리비)

법원판단
원고가 상계의 자동채권으로 삼은 2013년 2월분 및 2013년 3월분 관리비채권은 피고의 위 부당이득반환채권 발생 시점 전에 이미 소멸시효가 완성됐으므로, 이로써 피고의 위 부당이득반환채권과 상계할 수 없다.

판례해설
대상 판결에서의 문제는 소멸시효가 이미 완성된 관리비 채권을 가지고도 위와 같은 주장이 가능한지 즉 상대방에 대한 채무가 완성 시점에 이미 관리비 채권이 소멸시효가 완성된 경우에도 위 법리가 적용될 수 있는지이고 이미 관리비 채권이 시효로 소멸했다면 그 이후 발생한 채무(상대방은 관리비를 초과 지급했다는 이유로 부당이득반환 청구를 주장하고 있었다)에 대해 상계할 수 없다고 판시한 것이다.

대상 판결에서 기억해둬야 할 것은 관리비 채권은 민법상 단기 소멸시효에 걸리는 채권이라는 점을 숙지하고 관리비 채권이 시효로 소멸하기 전에 어떻게 해서든 중단 조치를 해야 한다. 그렇지 않을 경우 관리업체나 관리소장은 손해배상책임을 부담할 수 있음을 염두에 둬야 한다.

■[집합건물 분쟁] 미납관리비 청구를 위한 소 제기를 위해 관리단 집회 결의가 필수요건은 아니다
(대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다301852 판결, 관리비)

법원판단
비법인사단이 총유재산에 관한 소송을 제기함에 있어서는 정관에 다른 정함이 있다는 등의 특별한 사정이 없으면 사원총회의 결의를 거쳐야 하므로, 비법인사단이 이러한 사원총회의 결의 없이 그 명의로 제기한 소송은 소송요건이 흠결된 것으로서 부적법하다. 단 관련 집합건물법 규정 및 이 사건 관리규약을 고려한다면 관리비 청구를 재판상 또는 재판 외 청구할 수 있는 권한이 관리인 또는 관리위원회에게 부여된 이상 원고가 체납한 구분소유자와 임차인에게 한 소 제기 및 단전·단수 조치는 관리단 집회의 결의 없이도 할 수 있다고 봄이 상당하다.

판례해설
원칙적으로 관리단에서 소를 제기하기 위해서는 대부분이 관리단 재산과 관련돼 있기 때문에 “비법인사단이 총유재산에 관한 소송을 제기함에 있어서는 정관에 다른 정함이 있다는 등의 특별한 사정이 없으면 사원총회의 결의를 거쳐야 하므로, 비법인사단이 이러한 사원총회의 결의 없이 그 명의로 제기한 소송은 소송요건이 흠결된 것으로서 부적법하다(2006다64573 판결 등)”는 법리가 적용된다. 문제는 안건만 의결할 뿐 실제 소송으로 진행할 것을 예상하지 못하기 때문에 당연히 소 제기를 위한 결의는 진행하지 않게 된다. 더욱이 당사자들이 관리단 집회를 진행하기 위해서는 수많은 난관을 거쳐야 하기에 속수무책으로 패소할 수밖에 없었고 이는 실제와 동떨어진 법리에 불과한 것이었다. 대상 판결은 상식과도 같은 이 문제를 해결했는바 관리단의 관리 권한 내에 있거나 해당 안건에 대해 의결 자체를 거쳤다면 소 제기를 위한 직접적인 의결이 없다고 하더라도 적법하다고 판단한 것이다.

■[집합건물 분쟁] 공용부분에 관해서는 가사 독립적으로 오랫동안 사용해 왔다고 하더라도 구분소유자 전체 동의가 있지 않은 한 구분소유의 목적이 될 수 없다
(대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다249497 판결, 소유권이전등기)

법원판단
이 사건 아파트 상가를 위한 보일러가 설치돼 있었는데 아파트 보일러와 상가 보일러 부분이 구조상 분리돼 있지 않았다. 이 사건 상가에 관한 구분소유는 1992.2.경 성립했고, 이 상가에 관한 구분소유가 성립했을 당시 이 사건 아파트 보일러 부분을 포함한 이 사건 건물 부분은 상가의 구분소유라는 공동의 목적을 위해 상가의 구분소유자들 공동사용에 제공되는 공용부분이라고 보는 것이 타당하고 결국 구분소유권을 목적으로 하는 공용부분이 될 수 없다.

판례해설
최근 많이 발생하는 사건 중 하나가 일부 공용부분 인정 여부 또는 전용사용권 인정 여부에 관한 판례이고 여기에 적용되는 법리는 집합건물 중 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물 부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적(즉 공용부분이 구분소유권의 목적이 될 수 없다)으로 할 수 없다. 이때 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정된다(대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결 참조).

결국 공용부분은 추후 개조돼 전용공간처럼 사용한다 해도 건축 당시 공용부분이었다면 전체 구분소유자의 동의(공용부분은 구분소유자들이 자신의 지분 비율로 소유하고 있어 당연한 논리)가 없는 한 일부 구분소유자가 독점적으로 사용하고 그 기간이 20년을 경과했더라도 점유취득시효의 대상이 될 수 없고 결국 취득시효를 원인으로 소유권보존등기 자체를 할 수 없다.

■[집합건물 분쟁] 아파트 하자 소송과 관련해 제척기간의 전제가 되는 권리행사 기간 내 언제 있었는지 명확히 확인할 것을 요구
(대법원 2023. 7. 13. 선고 2023다226880 판결, 하자보수에 갈음하는손해배상등청구])

법원판단
집합건물법과 시행령 규정에 따라 원고들이 피고를 상대로 하자의 보수에 갈음한 손해배상을 청구하기 위해서는 이 사건 집합건물의 사용검사일 또는 전유부분 인도일로부터 위와 같은 기간 내에 권리를 행사했음이 인정돼야 할 것이다. 피고는 사용검사 후 2~3년 차 하자에 대해 원고들이 위와 같은 기간 내에 권리를 행사하지 않았다고 주장했으므로, 원심으로서는 피고의 담보책임 기산일이 언제인지 확인하고 원고들이 사용검사 후 2년 차, 3년 차 하자의 담보책임에 관한 권리행사를 했다고 볼 만한 사정이 있는지 등을 심리해 기간이 지나 권리행사가 있었을 경우 원고들의 손해배상청구를 인정하지 않아야 한다.

판례해설
대법원은 입주자대표회의는 건축에 관한 전문가가 아니기 때문에 공동주택에 발생한 모든 하자를 특정하고 그 구체적인 내용을 밝혀 하자보수청구권을 행사할 것을 요구하는 것은 합리성이 없다고 할 것이므로 입대의가 사업주체에게 이미 발생한 전반적인 하자를 지적하고 그 대책을 요구했다면 각 하자 부분에 대한 포괄적인 권리행사를 한 것으로 봄이 상당하다고 해 완화 해석하고 있었다(대법원 2002다73333 판결).

대상 판결은 단 포괄적 하자 요청이 인정된다고 하더라도 하자 보수 요청 즉 권리행사 자체는 필요하고 이와 같은 권리행사가 있었는지 여부는 구체적으로 파악해야 한다고 하며 기존 (2002다73333)판결에 대해 보다 엄격하게 해석할 것을 요구했다.

■[관리단 분쟁] 기존 관리단 집회가 무효라고 하더라도 새로운 총회에서 추인되는 한 무권리자가 소집한 총회라고 하더라도 무효라고 할 수 없다
(서울고등법원 (인천) 2023. 3. 31. 선고 2021나17158 판결, 동산인도청구의소)

법원판단
집합건물법 제23조에 의해 설립된 관리단의 관리단 집회에서 임원 선임결의가 있고 난 뒤 다시 개최된 관리단 집회에서 종전 결의를 그대로 인준하거나 재차 임원 선임결의를 한 경우에는, 설령 당초의 임원 선임결의가 무효라고 할지라도 다시 개최된 관리단 집회 결의가 하자로 인해 무효라고 인정되는 등의 특별한 사정이 없으면 종전 임원 선임결의의 무효확인을 구하는 것은 과거의 법률관계 내지 권리관계의 확인을 구하는 것에 불과해 권리보호의 요건이 없는 것이다. 이 경우 새로운 관리단 집회가 무효인 당초의 관리단 집회 결의 후 새로 소집 권한을 부여받은 관리인에 의해 소집된 것이어서 무권리자에 의해 소집된 관리단 집회라는 사유는 원칙적으로 독립된 무효 사유로 볼 수 없다(대법원 2012. 1. 27. 선고 2011다69220 판결 참조).

판례해설
집합건물법상 관리단 집회 소집 권한은 관리인 또는 구분소유자 5분의 1 이상(관리인이 없는 경우)에 의해서만 가능하다. 기존 관리단 집회에서 관리인으로 선출됐다고 하더라도 관리인 선출 총회가 부적법 무효라고 한다면 원칙적으로 관리인은 권한 없는 자에 해당하고, 본 관리인이 관리단 집회를 재차 소집한다고 하더라도 무권한자에 의한 관리단 집회에 해당하기 때문에 원칙적으로 무효일 뿐이다. 그러나 대법원에서도 언급한 바와 같이 새로운 관리단 집회가 무효인 당초의 관리단 집회 결의 후 새로 소집 권한을 부여받은 관리인에 의해 소집된 것이어서 무권리자에 의해 소집된 관리단 집회라는 사유는 원칙적으로 독립된 무효라고 보지 않고 있다. 그 이유로 이를 무효 사유로 본다면 당초 임원 선임결의의 무효로 인해 연쇄적으로 그 후의 결의가 모두 무효로 되는 결과가 돼 법률관계의 혼란을 초래하고 법적 안정성을 현저히 해하게 되기 때문이라고 판시한다.

단 본 법리가 적용되기 위해서는 ①기존 관리단 집회에서 소집동의에 문제가 없고 ②기존 관리단 집회에서 관리인으로 선출된 자가 ③새로운 관리단 집회를 소집해야 하고 ④새로운 관리단 집회는 무권한자의 소집이라는 하자 외에 다른 하자는 존재하지 않아야 할 것이다.