[질문]

외부인의 지하주차장 출입에 대해 일부 입주자의 의사와 입주자대표회의의 의사가 상충하는 경우 누구의 의사가 우선일까?

[답변]

집합건물에서는 외부인의 지하주차장 출입과 관련해 빈번한 분쟁이 발생한다. 비단 주차 문제를 넘어 때로는 특정 영업자가 건물 지하주차장에서 영업할 수 있는지가 문제로 대두되기도 한다.

특히 최근에는 건식 손 세차 서비스 영업자가 아파트 지하주차장에 진입할 수 있는지가 문제 된 사례가 있었다.

구체적으로 건식 손 세차 서비스 영업자는 2009년경부터 입주자대표회의로부터 지하주차장에서 입주자를 위한 세차 영업을 할 수 있도록 허락받은 다음 관리사무소와 방문 세차 계약을 체결하고 관리사무소에 보증금과 월 사용료를 지급해왔다. 그러면서 아파트의 일부 입주자와는 별도로 세차 계약을 체결한 후 영업해 왔다.

그런데 위 영업자와 관리사무소 사이의 세차 계약이 종료되고 입대의는 다른 영업자와 새로운 세차 계약을 체결했다. 이때 기존의 영업자는 관리사무소뿐만 아니라 입주자들과 곧바로 세차 계약을 체결한 사실이 있으므로 해당 계약의 이행을 위해 지하주차장에 계속해서 진입해 영업을 했다. 이에 입대의는 기존 영업자를 건조물침입죄로 고소하기에 이르렀다.

이 사건에서 쟁점은 기존 영업자의 진입을 원하지 않는 입대의와 기존 영업자와 별도의 계약을 체결해 진입을 원하는 일부 입주자의 의사 중 어느 것이 우선되는지였다.

형법 제319조 제1항의 건조물침입죄는 건조물의 사실상 평온을 보호법익으로 하고 있으므로 건조물 관리자의 의사에 반해 건조물에 침입하면 성립한다. 건조물의 거주자나 관리자와의 관계 등으로 평소 그 건조물에 출입이 허용된 사람이라 하더라도 건조물에 들어간 행위가 거주자나 관리자의 명시적 또는 추정적 의사에 반함에도 불구하고 감행된 것이라면 건조물침입죄가 성립하는 것이다.

입대의는 입주자등을 대표해 공동주택의 관리에 관한 주요 사항을 결정할 수 있고, 개별 입주자등은 원활한 공동생활을 유지하기 위해 공동주택에서의 본질적인 권리가 침해되지 않는 한 입대의가 결정한 공동주택의 관리에 관한 사항을 따를 의무가 있다.

위와 같은 전제 아래 법원은 공동주택의 관리에 관한 사항에는 단지 안의 주차장 유지 및 운영에 관한 사항도 포함되고 따라서 입주자대표회의가 입주자등이 아닌 외부인의 단지 안 주차장에 대한 출입을 금지하는 결정을 하고 그 사실을 외부인에게 통보했음에도 외부인이 입주자대표회의의 결정에 반해 그 주차장에 들어갔다면 출입 당시 관리자로부터 구체적인 제지를 받지 않았다고 하더라도 그 주차장의 관리권자인 입대의의 의사에 반해 들어간 것이므로 건조물침입죄가 성립한다고 판단헸다.

이 사건은 대법원에서만 무려 3년 이상 진행됐던 만큼 그 과정에서 다양한 사실관계와 쟁점들이 다뤄졌을 것으로 보이나 판결문에 담긴 결론은 외부인이 입주자의 승낙을 받아 지하주차장에 출입했다고 하더라도 입대의의 출입 금지 의사에 반하는 경우 형법상 건조물침입죄가 성립할 수 있다는 것이었다.

통상 해당 지하주차장을 사용할 권한이 있는 입주자가 출입을 허가했으므로 출입해도 달리 문제가 되지 않을 것으로 생각하기 쉬운데, 위 판례를 참고해 법적 분쟁을 미연에 방지하기를 바란다.

<법무법인 산하 변호사>