이번 칼럼에서는 특정 층의 에스컬레이터를 철거하는 경우 해당 층의 구분소유자가 특별한 영향을 받는 경우에 해당하는지 알아보자(서울북부지방법원 2017. 2. 17. 선고 2016나32047 판결).

집합건물법에 따르면 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하고(제19조 제1항), 일부 공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 제29조 제2항의 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하고, 그 밖의 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로 결정한다(제14조).

또한 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정하고, 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다(제15조).

대상판결에서는 “집합건물에 있어서 수 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물 부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며, 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정돼야 한다”면서 “집합건물의 어느 부분이 전유부분인지, 공용부분인지 여부 및 공용부분일 경우 전체 공용부분인지, 일부 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성돼 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분 건물로 등록된 시점을 기준으로 판단해야 하며 그 후의 건물 개조나 이용 상황의 변화 등은 그 판단에 영향을 미칠 수 없다(대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다61137 판결 등 참조)”고 판시했다.

위 대상판결은 이 같은 법리에 비춰 “집합건물법 제15조 제1항, 제2항이 공용부분의 변경에 관해 다수결에 의한 결의를 규정하면서 권리에 특별한 영향을 받는 구분소유자의 개별적인 승낙을 별도로 받도록 한 취지는 다수결에 의한 결의만으로는 정당화될 수 없는 일부 소수 구분소유자들의 ‘특별한 희생’을 따로 배려하도록 한 것이다. 따라서 이때 특별한 영향을 받는 구분소유자란 공용부분의 변경으로 다른 구분소유자는 받지 않는 불이익을 차별적으로 받게 되는 자를 말하므로, 공용부분의 변경에 필요한 공사비용 등을 구분소유자들이 지분별로 분담하는 경우와 같이 공용부분의 변경이 모든 구분소유자에게 동일하게 영향을 미치는 경우는 여기에 해당하지 않는다(대법원 2014. 09. 04. 선고 2013두25955 판결 등 참조)”고 설명했다.

이 판결의 경우 “피고가 이 사건 에스컬레이터 부분을 철거 후 다른 시설 등으로 변경하는데 필요한 비용을 원고들이나 다른 구분소유자들이 분담한 것도 아니고, 추후 이를 원상으로 회복하게 되는 경우에도 원고들만이 불이익을 받게 될 것으로 보이지 않은 점 등에 비춰 보면 원고들이 제출한 증거만으로는 피고의 이 사건 에스컬레이터 철거 등에 있어 원고들의 동의를 얻어야 한다고 보기 어렵다”고 판시했다.

즉 특정 층의 에스컬레이터를 철거했다고 하더라도 이는 해당 층 구분소유자에 대해 개별적 동의를 받아야 하는 공용부분 변경 사항은 아니라고 결론 내린 것이다.

결국 공용부분의 변경이 모든 구분소유자에게 동일하게 영향을 미치는 경우는 특정 구분소유자에게 특별한 영향을 주는 경우에 해당하지 않는바, 이 같은 점을 유의하길 바란다.

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