관리단의 부적법한 대표가 체결한 위탁관리계약의 효력은 무효일까? 무효라면 표현대리가 성립할 수 있을까? 오늘은 부적법한 관리단의 대표가 체결한 위탁관리계약의 효력에 대해 알아보자.(서울고등법원 2016. 9. 7. 선고 2016나2017185 판결)

민법 제129조에서는 ‘대리권의 소멸은 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다. 그러나 제3자가 과실로 인해 그 사실을 알지 못한 때에는 그러하지 않는다’라고 규정하고 있다. 이와 같은 표현대리의 법리가 관리단의 부적법한 대표가 체결한 위탁관리계약에도 적용될 수 있을까?

우선 대상판결에서 “A씨는 피고를 대표하는 관리인으로 선임된 사실이 없음에도 관리인임을 자처하며 원고와 이 사건 관리계약을 체결했고 달리 피고가 이를 추인했음을 인정할 만한 증거가 없으므로 이 사건 관리계약의 효력은 피고에게 미치지 않는다고 할 것”이라고 판시했다.

이어 재판부는 “원고는 이 사건 관리계약 체결 당시 A씨가 더 이상 피고의 관리인이 아니라고 하더라도 민법 제129조에 따른 표현대리가 성립한다고 주장하나, A씨는 피고의 관리인으로 선임된 사실이 없음은 앞에서 본 바와 같으므로 A씨의 관리인 업무가 종료됐음을 전제로 하는 원고의 위 주장은 이유 없다”고 봤다.

또 “이 사건 관리계약이 체결된 경위 등에 비춰 원고가 선의라거나 A씨에게 대표권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있다고 보기도 어렵다”면서 “따라서 이 사건 관리계약이 적법하게 체결됐음을 전제로 하는 원고의 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다”고 판시했다.

법인이 계약을 체결할 경우 해당 대표가 적법하게 성립돼야 비로소 계약이 유효가 됨은 두말할 필요가 없다. 다만 적법한 대표인지 여부에 관해서는 상대방은 알 수 없기 때문에 외관상 적법하다는 자료 즉 고유번호증 또는 법인등기부등본 등에 적법한 대표자라고 표시돼 있을 경우에는 예외적으로 상대방은 민법상 표현대리를 주장할 수 있다.

그러나 그와 같은 표현대리가 성립하기 위해서도 역시 법률요건이 존재하고 상대방은 해당 대표자가 적법하다는 점에 관해 고의, 과실이 존재하지 않아야 한다.

입주자대표회의나 관리단과 계약을 체결한 일반 용역업체 또는 공사업체로서는 그와 같은 사실을 확인하기 어렵기 때문에 고의과실 여부가 문제 되지 않지만 관리업체는 입주자대표회의 또는 관리단 전반에 영향을 미치기 때문에 최소한 일반용역업체나 일반 공사업체보다 고도의 주의의무가 있다고 할 것이다.

여기에 더 나아가 기존 관리업체가 입주자대표회의나 관리단과 재계약을 하는 것이라고 한다면 이미 관리를 해온 상황이기 때문에 계약을 체결한 해당 대표자가 적법하다는 점에 관해 더 높은 주의의무를 부담하는 것이다.

다만 그와 같은 주의의무라고 하더라도 법적 판단까지는 요하는 것은 아니지만 대상판결에서는 기존 관리업체였다는 점, 관리단 대표의 성립을 위한 관리단 집회의 위임장 등이 전혀 존재하고 있지 않았다는 점 등을 고려해 표현대리가 성립되지 않는다고 판단했다. 이와 같은 사정을 고려해 위탁관리계약 체결 시 주의가 필요해 보인다.

외부 필진의 글은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.