주상복합아파트의 경우 아파트와 상가가 구조적으로 분리돼 있다. 그렇다면 집합건물법상 일부 공용부분 관리단이 당연히 성립하는 것일까? 오늘은 이에 대해 알아보자. (대법원 2016. 12. 29. 선고 2015다239263, 2015다239270 판결)

집합건물법 제23조 제2항에서는 일부 공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 동법 제28조 제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다고 규정하고 있다.

대상판결에서는 “원고의 구 정관은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 일부 공용부분 관리단 설립절차인 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 설정된 것이 아닌 점, 이 사건 규약의 내용은 원고가 이 사건 건물 전체의 관리단이라는 것으로 일부 공용부분의 범위조차 명시하고 있지 않은 점 등에 비춰 보면, 원고가 이 사건 상가 구분소유자들만의 공용에 제공된 일부 공용부분의 관리를 위한 규약을 설정함으로써 집합건물법 제23조 제2항에 따른 일부 공용부분 관리단을 구성한 것으로 보기 어렵다”고 판단했다.

원고는 “이 사건 건물과 같이 아파트와 상가가 구조적으로 분리돼 있는 주상복합건물의 경우 각 부분의 관리단이 별도로 당연 설립된다고 보는 것이 관리비 산정 및 이해관계의 조정에 더 적합하고, 집합건물의 통일적·효율적 관리와 법률관계의 간명한 처리라는 집합건물법의 입법취지에 부합한다”고 주장했다.

이에 대해 재판부는 “집합건물법 제23조 제1항에 따라 1동의 집합건물에 대해 구분소유 관계가 성립되면 별도의 설립절차 없이 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립되고, 이와 달리 집합건물법 제23조 제2항의 일부 공용부분 관리에 관한 사업 시행을 목적으로 하는 관리단은 일부 공용부분을 공용하는 구분소유자들이 집합건물법 제28조 제2항의 규약을 설정하는 별도의 조직행위를 거쳐야만 설립된다”며 “원고의 위 주장은 집합건물법 제29조 제2항의 규약 설정이라는 집합건물법의 일부 공용부분 관리단 설립요건을 거치지 않더라도 일부 공용부분 관리단이 당연 설립된다는 것이어서 집합건물법 제23조의 해석 범위를 넘는다”며 판시와 같은 사정을 들어 이 주장을 배척했다.

결국 하나의 대지권을 형성하고 있는 주상복합건물은 하나의 집합건물을 형성하게 되고, 이는 집합건물법 제23조 제1항에 따라 별도의 조직행위나 규약이 없더라도 관리단이 당연 설립된다. 그러나 일부 공용부분 관리단이 성립되기 위해서는 집합건물법 제23조 제2항 그리고 제28조 제2항에 따라 구분소유자 및 의결권 4분의 3 이상의 동의를 얻어 규약 등의 성립 등 일정한 요건을 갖춰 조직행위를 해야 비로소 성립되는 것이지 원고의 주장처럼 집합건물법 제23조 제1항을 인용해 당연 성립되는 것은 아니다.

집합건물법상 관리단은 민법상 비법인사단에 해당하지만 통상적인 비법인사단과는 다르게 정관 등의 조직행위를 요구하지 않은 것은 집합건물법 제23조 제1항의 특칙으로 인한 것으로 이와 같은 특칙조항은 예외적으로만 인정돼야 하는 점, 더욱이 집합건물법상 일부 공용부분 관리단에 관해 분명히 조직행위를 규정해둔 점을 고려해 본다면 대상판결은 지극히 타당하다고 본다.

외부 필진의 글은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.