공용부분을 분양 또는 임대하는 내용의 계약을 체결하기 위한 요건은 무엇일까. 오늘은 공용부분을 분양 또는 임대하기 위한 요건에 관해 알아보자.(대법원 2016. 11. 24 선고 2015다39289 판결)

집합건물법 제15조 제1항에서는 “공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단 집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정한다”고 규정하고 있는바, 집합건물법 제15조 제1항이 집합건물 중 공용부분의 변경에 관해 일반적인 공유물과는 달리 관리단 집회의 결의에 의하도록 정한 취지는 구분소유자의 전유부분 소유권이나 대지사용권 기타 권리관계에 별다른 변동을 일으키지 않는 공용부분의 형상 또는 효용 등의 단순한 변경에 관해서는 구분소유자 전원의 동의나 대지사용권자 전원의 승낙이 없어도 관리단 집회의 결의에 따르도록 함으로써 집합건물의 공용부분에 관해 합리적이면서도 효율적인 이용관계를 설정하려는 것이다.

대상판결은 갑 사업조합이 집합건물의 공용부분 중 휴게실과 탈의실로 용도 지정된 부분에 점용권을 설정해 을에게 분양했는데 을은 분양 부분을 매점 등의 용도로 사용하기 위해 점용권을 분양받았고 갑 조합 또는 상가 관리인이 이러한 용도 변경을 사실상 용인한 사안에서 갑 조합의 분양행위가 공용부분에 물리적인 변화를 가해 형상 또는 효용에 변경을 가져오는 행위에 해당한다고 본 사안이다.

이에 법원은 피고가 집합건물의 공용부분인 이 사건 분양 부분에 점용권을 설정해 원고에게 분양한 행위는 임대차계약과 유사한 성격을 갖고 있기는 하나 이 사건 분양 부분은 지하 1층의 경우 탈의실로, 나머지 부분은 휴게실로 그 용도가 지정돼 있는데 원고는 이 사건 분양 부분을 매점 등의 용도로 사용하기 위해 점용권을 분양받았고 피고 또는 이 사건 상가의 관리인은 이러한 용도의 변경을 사실상 용인하고 있는 점에 비춰 볼 때 피고가 이 사건 분양 부분의 점용권을 원고에게 분양한 행위는 공용부분인 이 사건 분양 부분을 당초의 경제적 용도에 따라 이용·개량하는 행위에 해당한다고 보기 어렵고 오히려 공용부분에 물리적인 변화를 가해 그 형상 또는 효용에 변경을 가져오는 행위에 해당한다고 판단한 것이다.

이와 달리 공용부분의 형상 또는 효용의 변경이 이용관계의 단순한 변화를 넘어서서 집합건물의 구조를 변경해 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우에는 집합건물법 제15조 제1항에서 말하는 공용부분의 변경에 해당하지 않는다( 대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결 참조)고 봤다.

그러므로 추후 위 사안과 같이 공용부분을 분양 또는 임대하며 용도의 변경을 사실상 용인하는 내용의 계약을 체결하는 경우에는 집합건물법 제15조 제1항에서 정한 관리단 집회의 결의(구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상)를 넘어 구분소유자 전원의 동의를 받아야만 그 적법·유효성을 인정받을 수 있을 것으로 보인다.

외부 필진의 글은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.