최근 증가하고 있는 주상복합주택 형태의 아파트의 경우 집합건물법에 따라 입주자대표회의와는 별도의 관리단이 당연 설립되고(집합건물법 제23조 제1항) 이러한 주상복합건물의 경우에는 집합건물법의 적용을 받는다.

주상복합건물은 건물 전체가 비주거용 건물(예컨대 상가 부분)과 주거용 건물(예컨대 아파트 부분)로 구분돼 각 부분의 구분소유자들이 건물 전체의 관리에 있어 이해관계를 서로 달리 하는 경우가 많다. 그러다보니 갈등이 생기기 마련이고 이는 자칫 법적분쟁으로도 이어질 수 있다. 그렇다면 주상복합건물의 구분관리에 관한 의결에는 아파트 입대의 의결이 필요할까?

오늘은 이에 관한 사례(대전지방법원 2017카합50467 결정)를 소개한다.

▲사실관계
이 사건 건물은 주상복합건물로서 비주거용 건물(상가, 오피스텔 부분, 이하 이 사건 상가)과 주거용 건물(아파트 부분, 이하 이 사건 아파트)로 구분돼 있었다. 이 사건 아파트 입주민들은 입주자 대표 12인으로 구성된 입대의를 구성했으나 비주거용 건물인 상가나 오피스텔동은 따로 동별 대표자를 선출하지 않았다.

이 아파트와 상가는 구분되지 않고 관리되고 있었는데, 이 사건 상가의 관리비 체납금액이 3억원을 초과하자 아파트 입주민들이 피해 확대를 우려해 독자적인 관리단을 조직하려고 했으며, 구분관리를 위해 관리단 집회를 개최해 기존에 통합적으로 관리해 온 이 건물을 아파트와 상가, 오피스텔로 구분해 관리하기로 하는 내용의 안건을 의결했다.

이에 이 상가 구분소유자들(이하 이 사건 채권자)은 이 건물을 구분 관리하기 위해서는 집합건물법에 따라 이 사건 아파트와 이 사건 상가가 각각 일부 공용부분 관리단을 구성해야 하고 일부 공용부분 관리단은 집합건물법 제23조 제2항에 따라 규약 제정 및 일정한 조직행위를 거쳐 구성돼야 함에도 채무자는 법령에 따른 절차를 거치지 않고 입대의 의결과 주민 과반수 찬성절차만으로 이 사건 건물의 구분관리를 결정했으므로 이 사건 결의 및 이에 따라 개정된 이 사건 규약의 효력을 정지하는 결정을 구하는 가처분을 신청했다.

▲재판부 판단
재판부는 “집합건물 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이른바 일부 공용부분)이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 집합건물법 제28조 제2항에 따라 별도의 규약을 만들고 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수도 있다(집합건물법 제23조 제2항). 이러한 일부 공용부분 관리단은 당연히 설립되는 것이 아니라 제28조 제2항의 규약에 따라 일부 공용부분의 구분소유자들 사이의 결의로 설립되고, 위와 같은 일부 공용부분 관리단의 규약은 일부 공용부분 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상 다수의 결의에 의해 설정돼야 한다(집합건물법 제29조 제1항)”면서 “이처럼 집합건물법 제23조 제1항에 따라 1동의 집합건물에 대해 구분소유 관계가 성립되면 별도의 설립절차 없이 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립되는 것과는 달리, 집합건물법 제23조 제2항의 일부 공용부분 관리에 관한 사업 시행을 목적으로 하는 관리단은 일부 공용부분을 공용하는 구분소유자들이 규약을 설정하는 별도의 조직행위를 거쳐야만 설립된다”고 봤다.

따라서 “이 사건 결의와 같이 이 사건 건물을 이 사건 상가와 이 사건 아파트로 분리해 구분 관리하는 내용의 의결을 하기 위해서는 집합건물법 제23조 제2항에 따라 일부 공용부분 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상 결의에 의해 규약을 제정함으로써 일부 공용부분 관리단을 구성했어야 함에도 이 사건 결의는 ‘관리단 집회’라는 명칭에도 불구하고 일부 공용부분 관리단에 대한 별도의 조직행위 없이 채무자인 입대의에 의해 이뤄진 이상 절차적으로 위법하다”고 판단했다.

이어 “이 사건 건물의 구분관리를 내용으로 하는 이 사건 의결은 아파트 입대의가 아닌 이 사건 건물 전체의 관리단 명의로 소집돼 이 아파트와 상가 구분소유자들의 의견수렴을 기초로 이뤄질 필요가 있다. 1동의 집합건물이 주거부분과 상가부분으로 구조상, 이용상 구분되는 경우라 하더라도 그 집합건물 소유자 전원의 이해와 관계가 있는 사항(공용부분의 변경이나 재건축 등은 관리단 집회의 결의를 거쳐서 하게 된다)은 여전히 존재하므로, 채무자가 일부 공용부분 관리단 설립을 위한 별도의 조직행위를 거치지도 않은 채 집합건물법상 관리단 집회가 아닌 아파트 입대의 의결 방식으로 구분관리를 내용으로 하는 이 결의를 하고, 관리규약을 개정한 것은 위법하다고 봄이 상당하다”고 판시해 이 결의의 효력을 정지했으며 위 결의에 따라 개정된 이 사건 규약의 효력도 정지했다.

▲소결
통합적으로 관리되던 주상복합건물을 상가 부분과 아파트 부분으로 구분 관리하는 것을 내용으로 하는 의결은 아파트 입대의가 아닌 건물 전체의 관리단 명의로 소집돼 아파트와 상가 구분소유자들의 의견수렴을 기초로 이뤄질 필요가 있다는 것을 보여주는 사례라고 할 수 있다.

따라서 입대의가 실질적으로 상가시설을 관리하고 있다고 하더라도 마찬가지라는 것이 재판부의 입장이므로 ‘구분 의결’은 건물 전체의 관리단 명의로 집회를 소집한 후 진행하는 것이 추후 생길 수도 있는 문제 방지에 적절할 것이다.

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