오늘 소개할 판례는 전유면적 비율이나 개별 사용량으로 관리비를 정할 수 없는 항목에 일반관리비도 포함되므로, 별도의 정산 방법에 의해 부담액이 결정될 수 있으며 구체적인 사항에 대해서는 공용부분에 대한 관리 권한이 있는 관리단이 규약이 아닌 형식으로 정하거나, 집합건물법에 의해 관리인에게 이를 위임할 수 있다고 한 사례다. (서울고등법원 2017. 12. 14. 선고 2015나11986 판결)

대상판결의 구체적인 사실관계를 살펴보면 다음과 같다.

(1) 원고는 서울 관악구 C 외 2필지 지상에 건축된 집합건물인 A(이하 이 사건 건물)를 관리하기 위해 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)에 따라 설립된 관리단이고, 피고는 이 사건 건물 중 상가 부분인 지하 1층 내지 지상 6층 중각 2분의 1지분에 관해 소유권이전등기를 마친 구분소유자다.

이 사건 건물은 H와 원고의 대표자이자 H의 셋째 아들인 I가 함께 건축한 것으로, H과 I는 이 사건 건물 중 상가 부분인 지하 1층 내지 지상 6층에 대해 각 2분의 1지분 소유권자로 소유권보존등기를 마쳤다가, H의 사망 후 그의 첫째 아들인 피고가 2010. 7. 2. H의 지분에 관해 유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

(2) 원고는 2005. 7. 1. D 주식회사와 사이에 이 사건 건물에 관해 관리비의 부과·징수 등을 포함해 관리 전반을 맡기는 내용의 관리계약을 체결했고, 이후 수차례에 걸쳐 위 계약의 내용 중 관리의 대가인 용역비를 다소 수정하고 관리 기간을 연장하는 내용으로 관리계약을 체결했다.

(3) 원고와 D는 2005. 7. 1. 관리계약 체결시 상가 부분에 대해 용역원 23명, 용역비 월 3840만원, 아파트 부분에 대해 용역원 7명, 용역비 월 1300만원으로 약정했다가, 2006. 10. 1. 관리계약 체결시 아파트 부분에 대한 내용을 용역원 9명 미만, 용역비 월 1150만원으로 변경했고, 2012. 3. 30. 관리계약 체결 시 아파트 부분에 대한 내용을 용역원 9명 미만, 용역비 월 1300만원으로 다시 변경했다.

(4) D는 이 사건 건물을 관리하면서 전유부분에서 개별적으로 사용한 전기·상하수도·가스 요금에 대해서는 그 사용량을 측정해 전유부분 구분소유자에게 부과했고, 공용부분에서 발생한 비용은 별지 공용부분 부과내역표의 기재와 같이 산정해 구분소유자들에게 나눠 부과했다. D는 별지 관리비 청구표 기재와 같이 피고에게 관리비를 청구했으나, 피고는 지급하지 않았다.

(5) 이에 D는 2012. 6.경 이 사건 관리규약 및 관리계약에 따라 원고의 임의적 소송담당자로서 피고를 상대로 2011년 10월부터 2012년 9월까지 발생한 관리비 및 연체료의 지급을 구하는 소를 제기해 2014. 1. 22. 승소 판결을 받았고(서울중앙지방법원 2014. 1. 29. 선고 2012가합46915), 피고가 이에 대해 항소, 상고했으나 모두 기각돼 위 판결은 2016. 12. 15. 확정됐다.

(6) 한편 원고는 이 사건 건물 중 상가전용 주차장을 운영하면서 주차수익을 얻고 있었는데, 2015. 4. 9. 피고에게 2013. 9. 1.부터 2017. 2. 28.까지 발생한 주차수익금배분 명목으로 1약 1억5800만원을 지급했다.

재판부는 “이 사건의 관리규약 제25조, 제26조에 의하면, 건물 공용부분에서 발생하는 관리비는 원칙적으로 전유면적 비율에 따라 부담하되, 일부 항목에 대해서는 정산제로 할 수 있도록 규정돼 있다. 피고는 동 관리규약에 따르면 관리비는 전유면적 비율에 따라 비례 부담이 원칙이고, 전기, 상하수도료 등 실제 사용량을 확인할 수 있는 부분에 한해 정산제로 부담하도록 정할 수 있을 뿐이라고 주장하나, 규약에서 정산제로 부과할 수 있는 관리비 항목 중에는 시설관리, 경비, 교통유발분담금, 환경개선분담금 등 개별적으로 사용량을 측정할 수 없고, 그렇다고 전유면적 비율에 따라 구분소유자가 이익을 취한다고 보기도 어려운 항목이 포함돼 있는바, 이에 대해서는 정산 방식을 별도로 정할 필요가 있다.

따라서 전유면적 비율이나 개별 사용량으로 관리비를 정할 수 없는 항목에 일반관리비도 포함되므로, 별도의 정산 방법에 의해 부담액이 결정될 수 있다. 구체적인 사항에 대해서는 공용부분에 대한 관리 권한이 있는 관리단이 규약이 아닌 형식으로 정하거나, 집합건물법과 이 사건 관리규약 제11조에 의해 관리인에게 이를 위임할 수도 있다 할 것이다. 따라서 관리인인 D는 공용부분에서 발생하는 세부 관리비 항목에 대한 정산방법을 정할 수 있는 권한이 있고, 이 사건은 관리계약에 의해 D에게 관리비, 각종 부담금 및 제비용 등의 부과, 징수, 운영에 관한 사항 일체가 위임된 바, D가 구분소유자들에게 관리비를 부과한 것은 집합건물법과 이 사건 관리규약에서 예정한 관리단 내지 관리인의 정당한 권한 행사 범위 안에 있는 것이어서 정당하다”고 판단했다.

관리규약에 전유면적 비율이나 사용량 이외의 관리비 정산 방법에 대해 명시적인 규정을 하고 있다면 분쟁의 소지를 줄일 수 있다. 그러나 현실적으로는 다양한 관리비 항목에 대한 정산방식을 미리 예측해 규정하기가 쉽지 않고, 관리비 항목의 경우 그때그때의 상황에 따라 변동성이 큰바, 이를 제·개정 절차 자체가 까다로운 규약으로 정하는 것도 쉽지 않다.

따라서 정산 방식에 대해 관리규약이 아닌 형식을 인정하고, 관리인에게도 이를 위임할 수 있다고 한 동 판례는 실제 현실을 고려한 적절한 판례라고 할 것이다. 다만 정산 방식에 있어 자율성이 주어진다고 하더라도, 관리인이 그 부담비율이 현저히 부당하게 설정할 경우 그 정산 방식은 민법 제103조에 의해 무효가 될 수 있음은 주의해야 할 것이다.

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