아파트에서 진행했던 입찰이 무효일 경우, 입찰을 근거로 해 체결한 계약도 무효로 될까. 오늘은 이에 관한 판례를 소개한다.

▲사실관계
1) 원고는 A입주자대표회의로 어린이집의 운영자를 선정하는 입찰공고를 하자, 피고를 포함해 6명이 입찰서류를 제출했다.

2) 그 후 원고는 입찰 선정공고에서 정한 입찰참가자격 항목에 대해 입찰자 1인이 위 자격을 모두 충족해야 하는 것은 아니고, 입찰자가 향후 자격을 충족하면 입찰참가자격을 인정하기로 의결한 후, 위 1)항 기재 선정공고에서 정한 입찰참가자격을 갖추지 못한 피고를 낙찰자로 선정해 부동산임대차계약을 체결했다.

3) 위와 관련해 이 사건 입찰에 입찰서류를 제출했던 C가 원고를 상대로 이 사건 입찰은 참가자격 없는 자를 낙찰자로 선정한 것이어서 무효라는 이유로 임차인지위확인의 소를 제기해 피고를 낙찰자로 한 결정은 무효임을 확인한다는 내용의 판결을 선고, 확정했다.

4) 그런데 원고는 위 판결이 선고된 후 개최된 입대의에서 어린이집의 운영자를 공개경쟁입찰로 새로 선정하기로 의결했고, 피고는 그때까지의 월 임대료를 지급했다.

이에 대해 원고는 “이 사건 입찰에서 피고를 낙찰자로 한 결정이 법원판결에 의해 무효로 확인됐으므로, 이를 전제로 한 이 사건 임대차계약도 무효라고 할 것이다. 또한 가사 이 사건 임대차계약이 무효가 아니라고 하더라도 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약에 따른 임료를 3개월 이상 연체했고, 원고가 이를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지했다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 보육시설을 인도하고, 연체한 월 임대료를 지급할 의무가 있다”고 주장했다.

피고는 “원고가 이 사건 입찰에서 피고를 낙찰자로 한 결정과 원고가 피고와 사이에 이 사건 임대차계약을 체결한 것은 전혀 별개의 절차로서 구별돼야 하는 것으로, 낙찰자 결정이 무효라고 하더라도 이 사건 임대차계약이 필연적으로 무효가 돼야 하는 것은 아니다. 또한 원고는 2013. 2. 28. 2월 임시 입대의에서 법원판결에도 불구하고 피고를 이 사건 보육시설의 운영자로 존속하기로 한다는 결의를 했는바, 이러한 결의는 무효행위의 추인으로 이로 인해 원고가 피고와 수의계약 형태의 새로운 임대차계약을 체결한 것으로 봐야 한다. 피고는 이 사건 임대차계약에 따른 차임의 지급을 연체한 사실이 없다”고 주장했다.

▲재판부의 판단
우선 재판부는 이 사건 임대차계약의 무효여부에 대해 “살피건대, 입찰제도는 입찰선정 공고에 의해 많은 사람에게 자유로이 참여하게 한 후 그 선정공고의 내용에 따라 정당하게 낙찰자로 결정된 입찰자가 그 계약의 상대방이 되는 것이라고 할 것인바, 원고가 이 사건 입찰에서 입찰참가자격이 없는 피고를 낙찰자로 선정한 것이 입찰절차의 공정성과 공공성에 반해 무효로 확인된 이상 그에 터 잡은 이 사건 임대차계약 역시 무효로 귀결된다고 봄이 상당하다”고 판시했다(대구지방법원 서부지원 2014. 12. 11. 선고 2014가단3058 판결 참조).

또한 무효행위의 추인여부에 대해 “살피건대, 무효행위의 추인은 그 무효 원인이 소멸한 후에 해야 그 효력이 있는데, 원고가 이 사건 입찰 선정공고에서 정한 입찰참가 자격을 갖추지 못한 피고를 이 사건 입찰의 낙찰자로 선정하는 바람에 위 선정결정이 무효가 된 사실은 앞서 본 바와 같은바, 원고가 2013. 2. 28. 개최된 2월 임시 입대의에서 피고를 이 사건 보육시설의 운영자로 존속하기로 한 결의를 할 당시 위와 같은 무효 원인이 소멸하였다는 점을 인정할 증거가 없다. 또한 원고는 위 결의 후 2013. 6. 13. 개최된 6월 입대의에서 위 결의를 철회 또는 무효로 하고 법원판결을 준수하기로 새로이 의결하고, 2013. 7. 11. 개최된 7월 입주자대효회의에서 2013. 6. 13.자 의결에 따라 이 사건 보육시설의 운영자를 공개경쟁입찰로 새로 선정하기로 의결한 사실은 앞서 본 바와 같다. 이러한 점에 비춰 볼 때 2013. 2. 28.자 결의는 무효인 낙찰자 선정행위의 적법한 추인이라거나 원고와 피고가 새로이 수의계약 형태의 임대차계약을 체결한 것이라고 볼 수 없다”고 판시했다.

따라서 대상 판결에서는 아파트에서 진행했던 입찰이 무효일 경우, 입찰을 근거로 해 체결한 계약은 무효에 해당하고 더욱이 참가 자격을 갖추지 못하는 한 추후 추인하는 의결이 있다고 하더라도 임대차 계약이 유효로 되지는 않는다고 판단했다.

▲소결
사실 입찰참가자격의 불비가 있다고 하더라도 그 이후 계약을 체결했을 경우 무효로 되는 경우는 흔치 않으나, 불비한 입찰참가자격이 공동주택 유치원에 적용되는 법적 요건이라면 달라질 수 있다. 즉 입대의로서는 참가자격을 자신이 임의로 제한하거나 확장할 수 있고 그에 대한 선택은 입대의가 하는 것이기 때문에 단지 참가자격이 불비됐다는 이유만으로 임대차 계약까지 무효라고 선언한 것이 다소 의문이기는 하나, 아마 참가자격 자체가 아파트에서 유치원을 운영하는 최소한의 요건이 아니었는지 조심스럽게 추측해본다. 여하튼 참가자격을 갖추지 못했다면 그에 따라 선정됐더라도 그 선정절차는 무효이고, 무효인 절차에 의해 임대차계약을 체결했다면 임대차계약도 무효라고 판단했으니 주의하기 바란다.

외부 필진의 글은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.