아파트의 관리인을 선임하기 전에 분양자가 관리회사와 관리업무에 관한 위탁계약을 체결했고 관리인 선임 후에도 관리회사가 계속해 아파트 관리업무를 수행한 경우, 관리단에게 관리위탁 용역비 등 상당의 금액을 청구할 수 있을까? 오늘은 이에 대한 대법원 최신 판례를 소개한다.(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다233560 판결)]

▲사실관계
1) 원고는 2017. 5. 30.경 이 사건 집합건물을 분양한 C주식회사와 이 사건 건물에 관한 관리위탁계약을 체결하고 2017. 7.경부터 관리업무를 수행한 위탁관리 회사다.

2) 피고는 이 사건 집합건물의 관리단으로, 2019. 2. 26. 관리단집회를 개최해 D를 관리인으로 선정했고, 관리인은 관리위원회에 관리업체 선정업무를 위임해 그에 따라 관리위원회는 2019. 5. 9. 이 사건 집합건물에 관한 관리업무를 수행할 새로운 업체를 선정했다.

3) 피고는 2019. 5. 22. 원고에게 2019. 6. 30.자로 원고의 이 사건 건물에 관한 관리업무를 종료하고 피고에게 관리업무를 인계해 줄 것을 요청했다.

4) 그러나 원고는 미납된 용역비를 정산받을 때까지 인계를 할 수 없다고 주장하면서 피고의 요청을 거절하고 관리업무를 계속하다가 피고가 원고를 상대로 이 사건 집합건물에 관한 관리행위의 금지를 구하는 가처분 신청을 해 대법원의 파기환송을 거쳐 2020. 10. 20. 서울고등법원에서 가처분 신청이 인용되고 그 무렵 확정되자 2020. 10. 30.에야 관리업무를 중단했다.

▲원고의 청구
이에 원고는 피고가 원고에게 2017. 8.부터 2019. 8.까지의 용역비 중 원고가 2019. 3.까지 지급받은 금액을 공제한 나머지 약 2억4200만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장하며 용역비 청구의 소를 제기했다(주위적 청구).

그리고 항소심 계속 중 이 사건 용역계약이 피고의 통보에 의해 2019. 6. 30.자로 종료했다고 하더라도, 원고는 그 이후인 2019. 7.경부터 2020. 10.경까지 계속해 이 사건 건물을 관리함으로써 피고는 법률상 원인 없이 위탁용역비 등 상당액에 해당하는 이득을 얻었고, 이로 인해 원고는 같은 금액 상당의 손해를 입었으므로, 피고는 원고에게 2019. 7.부터 2020. 10.까지의 기간 동안 원고가 지출한 위탁용역비 등 상당액 약 3억1800만원 및 이에 대한 지연손해금을 부당이득으로 반환할 의무가 있다는 내용의 부당이득 반환청구를 예비적으로 추가했다. (예비적 청구).

▲항소심 법원의 판단
항소심 재판부는 주위적 청구와 관련해 이 사건 집합건물의 분양자들이 구 집합건물법 제9조의3에 따른 관리업무를 수행하기 위해 원고와 관리위탁계약을 체결한 것은 자신의 고유한 의무를 이행하기 위한 것이지 관리단인 피고로부터 위임받은 사무를 처리하기 위한 것이라고 볼 수 없다고 판단한 다음 이와 다른 전제에 있는 원고의 양수금 또는 비용상환 청구를 배척했다(단, 피고가 승인한 기간 부분은 인용). 한편 예비적 청구와 관련해 원심은 위탁운용비는 원고와 관리위탁계약을 체결한 분양자들이 원고에게 이행해야 할 계약상 채무에 불과할 뿐이고 이 사건 집합건물의 관리업무를 수행함에 있어 당연히 지출돼야 하는 필요경비가 아니어서 피고가 그와 상당한 비용의 지출을 면하는 이득을 얻었다고 보기 어렵다는 이유로 이를 배척했다.

▲대법원의 판단
대법원은 “원고는 아무런 계약관계가 없는 상황에서 피고가 이 사건 집합건물에 관한 관리의 주체였던 2019. 7.경부터 2020. 10.경까지 이 사건 집합건물의 관리업무를 계속 수행했다. 그런데 원고가 소속 관리인력을 통해 수행한 업무 중에는 이 사건 집합건물 중 공용부분의 멸실·훼손을 방지하고 그 현상을 유지하는 데에 필요한 가장 기본적이고 필수적인 업무도 포함돼 있는 것으로 보인다. 이는 피고가 자치관리의 방식을 택해 이 사건 집합건물의 관리업무를 수행한다고 하더라도 필요한 성격의 업무에 해당한다.

원고는 앞서 본 바와 같이 피고의 가처분신청으로 법원이 이 사건 집합건물에 관한 관리행위의 금지를 명하는 가처분결정을 하자 얼마 지나지 않아 관리업무를 중단했고, 원고가 위와 같은 업무를 수행하는 과정에서 피고와의 사이에 물리적 충돌이 발생하는 등으로 피고에게 피해를 입혔다거나 피고가 이 사건 집합건물의 관리와 관련해 별도로 비용을 부담했다고 볼 만한 자료가 없다.

이와 같은 사정에 비춰 볼 때, 원고가 이 사건 집합건물에 대해 그와 같은 업무를 수행함에 따른 이득은 이 사건 집합건물의 관리 주체인 피고에게 귀속됐다고 할 수 있으므로 피고로 하여금 이를 원고에게 반환하도록 하는 것이 공평의 원칙에도 부합한다고 판시해 원심의 주위적 청구와 관련해서는 집합건물법 제9조의 3의 법적 성격에 비춰 그 결론을 수긍했으나, 예비적 청구 중 관리인력 인건비와 관련해서는 피고에게 부당이득이 있어 추가심리가 필요하다는 이유로 파기환송했다.

▲소결
관리단이 아닌 집합건물의 분양자와 관리업무에 관한 위탁계약을 체결한 회사가 건물의 관리인이 선임돼 자치관리가 개시되고 위탁계약이 종료된 이후에도 계속해 관리업무를 수행한 경우, 관리단이 위탁관리 수수료에 대해서는 부당이득이 성립하지 않아 반환할 의무가 없지만, 관리인력 인건비에 대해서는 부당이득이 성립할 수 있다는 점을 유념하기 바란다.

외부 필진의 글은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.