집합건물법상 관리단의 구성원으로 구분소유자 외에 임차인을 포함하도록 하는 관리규약을 만들 수 있을까? 만약 이 같은 관리규약을 만들 수 있다면 유효할까? 오늘은 이와 관련한 관리규약의 효력에 대한 판례를 소개한다.

▲사실관계
이 사건 건물에 관해 원고는 구분소유자 중의 1인이고 집합건물법상 관리단인 피고 위원회가 구성돼 있었는데 피고 위원회와 구분소유자가 아닌 임차인이 공동으로 피고 위원회를 대표하고 업무를 총괄하기로 하는 합의가 성립돼 관리규약이 제정됐다.

이에 원고는 구분소유자가 아닌 임차인이 관리단의 구성원이 될 수 없다며 소를 제기했다.

▲재판부의 판단
재판부는 우선 ‘▲집합건물법상 관리단은 구분소유자로만 이뤄진 단체이며 그에 따라 관리규약을 만들 수 있으나 ▲관리단의 성질에 반하는 내용의 관리규약은 집합건물법 해당 조항의 강행규정에 의해 무효로 판단될 수밖에 없다. 따라서 관리단의 구성원으로 임차인까지 포함된다는 규약이 만들어진 경우 이는 집합건물법의 취지 등에 비춰 부적법하다’고 판단했다.(서울민사지방법원 1993. 2. 2. 선고 91가합38971)

▲소결
조금 더 살펴보면 1동의 건물 중 구조상 구분된 수 개의 부분이 독립한 건물로써 사용될 수 있을 때 그 각 부분은 소유권의 목적으로 할 수 있는데 이를 건물의 구분소유라 한다. 이에 관해서는 집합건물법이 적용되는데 위 법 제23조 제1항은 건물에 대해 위 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다고 규정하고 있다.

집합건물법이 적용되는 집합건물의 경우에는 반드시 관리단이 구성돼야 하고, 그 구성원은 구분소유자만이 될 수 있고, 그 구분소유자가 그 전유부분을 타인에게 임대해 임차인이 사실상 그 전유부분을 점유, 사용하고 있는 경우에도 그 임차인은 위 관리단의 구성원이 될 수 없는 것으로 이는 구분소유자의 그 건물이나 대지, 부속시설 등에 대한 공동관리의식을 높이기 위한 것이라고 할 수 있다.

또한 위 법 제24조 제1, 2항은 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리인을 선임해야 하고 그 선임은 관리단집회의 결의에 의한다고 규정하며 위 법 제28조 제1항은 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 이 법에서 규정하지 않은 사항은 규약으로 정할 수 있다고 규정하고 위 법 제29조 제1항 전단은 그 규약의 개정은 앞서 본 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다고 규정하고 있다.

이때 ‘규약’이라 함은 관리단의 최고 자치규범 내지는 일종의 정관에 유사한 객관화된 단체의 자치법규로, 그 중요성에 비춰 위 법 제23조 제1항, 제29조 제1항 전단은 각 강행규정으로 그 규약의 개정은 구분소유자들로서만 구성된 관리단집회의 결의에 의하지 않으면 안 되며 또 설사 구분소유자 전원의 합의가 있다고 하더라도 위 규정과 다른 규정을 두는 것은 허용되지 않는다.

결국 구분소유자 아닌 임차인을 관리단의 구성원으로 하는 관리규약 자체는 만들 수 있으나 이는 집합건물법 취지에 위반되고 강행규정에 반하는 것이므로 효력이 없는 것이다. 따라서 위와 같은 판결의 취지를 잘 살펴 관리규약을 제정해야 할 것이다.

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