원칙적으로 집합건물법상 관리단집회에서의 의결권은 오로지 구분소유자만이 의결권을 행사할 수 있고 구분소유자로부터 점유를 승낙받은 점유자는 예외적인 경우에 한해 구분소유자로부터 의결권을 법적으로 위임받을 뿐이다. 한편 우리 민법상 구분소유자는 등기부에 기재된 소유자에 해당한다.

그렇다면 만약 수분양자가 분양대금은 완납했으나 분양자 측의 사정으로 아직 소유권보존등기가 되지 않은 경우 어떻게 판단해야 할까?

대상판결의 사실관계를 간단히 살펴보면 다음과 같다.

1) 신청인은 이 사건 상가 1층 A호에서 B공인중개사라는 상호로 부동산 중개업을 운영하고 있다.

2) 피신청인 1은 2002. 1. 21. 이사건 상가 1층 C호에 관해 소유권이전등기를 경료한 다음 신청외 1을 통해 치킨 영업을 운영하다가 2003. 6. 24.부터 피신청인 2와 함께 D라는 상호로 부동산중개업을 운영하고 있다.

3) 이에 신청인은 피신청인들에게 상가번영회칙상의 ‘관리단 규약에 의한 동종영업 금지 의무’등을 이유로 피신청인이 이 사건 상가 1층에서 부동산중개업을 계속할 경우 이미 위 상가 1층 A호에서 부동산중개업을 하고 있는 신청인이 회복할 수 없는 현저한 손해를 입게 될 염려가 있으므로 이를 피하기 위해 시급히 신청취지와 같은 가처분을 소송상 청구하기에 이르렀다.

이에 대법원은 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 법)은 건물에 대해 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성하고(제23조 제1항), 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호 간의 사항 중 법에서 규정하지 않은 사항은 규약으로써 정할 수 있으며(제28조 제1항), 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행하고(제29조 제1항), 법 또는 규약에 의해 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관해 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다( 제41조 제1항)고 규정하고 있다. 이런 규정들의 취지에 의하면 건물의 영업 제한에 관한 규약을 설정하거나 변경할 수 있는 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 해 성립되고, 그 의결권도 구분소유자 전원이 행사한다고 할 것이다. 여기서 구분소유자라함은 일반적으로 구분소유권을 취득한 자(등기부상 구분소유권자로 등기되어 있는 자)를 지칭하는 것이나, 다만 수분양자로서 분양대금을 완납했음에도 분양자측의 사정으로 소유권이전등기를 경료 받지 못한 경우와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 이러한 수분양자도 구분소유자에 준하는 것으로 보아 관리단의 구성원이 돼 의결권을 행사할 수 있다고 봐야 할 것”이라고 판단했다.

하지만 위 법리에 의하더라도 이 사건 상가는 구분소유의 대상이 되는 7개의 점포로 이뤄져 있으므로, 관리단 규약을 설정하거나 변경하기 위해서는 6명 이상의 구분소유자 또는 그로부터 권한을 위임받은 자의 찬성이 있어야 할 것인바, 대법원은 ‘상가번영회칙에 서명 날인한 구분소유자들이 그 제정할 당시뿐만 아니라 그 이후에도 상당한 기간 동안 구분소유권 이전등기를 경료하지 않았거나 상당한 분양대금조차 완납하지 않은 상태였으며 적법한 권한을 위임받았다는 점에 관해서 아무런 소명도 없으므로, 상가번영회칙은 피신청인들에 대해 관리단 규약으로서의 효력이 없다’고 판시한 것이다(대법원 2008. 8. 21. 선고 2007다83533 판결).

이처럼 원칙적으로 집합건물법상 관리단집회에서의 의결권은 오로지 구분소유자만이 의결권을 행사할 수 있지만, 대법원은 구체적 타당성을 고려해 수분양자가 분양대금은 완납했으나 분양자 측의 사정으로 아직 소유권보존등기가 되지 않은 경우에는 구분소유자로 간주해 의결권 산정 및 행사가 가능하다고 판했다는 점을 유의할 필요가 있다.

[키워드 : 관리단집회의 의결권, 소유권이전등기, 분양대금]

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