시행사 또는 건축주의 입장에서는 최초 입주세대로부터 관리규약을 배포하고 거기에 더해 서면동의를 받는 경우가 종종 있다. 이는 이후 관리단 집회 자체도 어렵거니와 소유자로부터 동의를 받을 수 있는 가장 간편한 방법이 바로 최초 입주하는 세대에게 관리규약 배포를 이유로 동의를 받는 것이기 때문이다.

이처럼 사실 수분양자, 즉 구분소유자 입장에서는 자신도 모르게 이와 같은 내용에 서면동의를 함으로 인해 추후 관리단 집회에서 사실상 어려움을 겪게 될 수도 있는바, 이에 대해 판례는 어떻게 판단하고 있을지 살펴보자.

대상판결의 사실관계를 간단히 살펴보면 다음과 같다.

1) H 외 3인은 2003. 1.경 이 사건 집합건물을 완공하고, 2003. 1. 16. 모든 점포에 관해 그들 4인 공유로 소유권보존등기를 마친 다음, 2003. 1. 28. 공유물분할을 원인으로 해 모든 점포에 관해 그들 공유자 중 1인 명의로 소유권이전등기를 경료했다.

2) 피고와 나머지 선정자들을 포함한 이 사건 집합건물의 각 구분소유자들은 위 H 외 3인과 위 각 점포에 관한 분양계약을 체결할 당시 “이 사건 건물은 입점일 이후에는 매도인인 H 외 3인이 관리함을 원칙으로 하고, 입점지정일 이후 발생하는 모든 관리비는 매수인이 부담한다”는 내용의 조항(제8조 제1항)이 포함된 분양계약서로써 분양계약을 체결했고 H 외 3인은 H가 이 사건 집합건물을 관리하기로 서면 합의했다.

3) H는 2003. 1.경부터 이 사건 집합건물의 입주가 시작되자 위 분양계약서의 조항과 위 서면합의에 근거해 이 사건 집합건물의 관리를 개시했고, 그 후인 2003. 3. 31. 그 관리업무의 편의를 위해 원고 회사를 설립하고 그 대표이사로 취임해 원고 회사를 통해 이 사건 집합건물을 관리해 왔으며, 이와 관련한 공용관리비도 부과해 왔다.

4) 이후 원고 회사가 이 사건 집합건물의 구분소유자들과 각 구분점포에 관한 분양계약 당시 이 사건 집합건물에 관한 관리계약을 체결하고 그에 따라 이 사건 집합건물을 관리해 왔다고 주장하며 피고를 비롯한 선정자들에게 위 각 체납관리비의 지급을 청구했다.

5) 이에 피고는 피고와 선정자들은 원고 회사와 이 사건 집합건물에 관한 관리계약을 체결한 사실이 없다고 주장하며 원고의 청구를 거절했다.

6) 이에 대해 원고는 H 외 3인을 포함한 이 사건 집합건물의 구분소유자 전원은 위 분양계약서 등을 통해 H를 이 사건 집합건물의 관리인으로 하는 데 서면합의를 했다고 주장하면서 이 사건 소로써 피고에 대해 관리비 등을 구했다.

대법원은 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법 제23조 제1항의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 해 성립되는 단체라 할 것이므로, 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이뤄져서 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다(대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결 등 참조)”고 설명했다. 한편 집합건물법 제41조 제1항은 “관리단집회에서 결의할 것으로 정해진 사항에 관해 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다”고 규정하고 있고 집합건물법 제24조 제2항에 의하면 관리인선임 결의는 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 해당하므로, 관리인선임 결의 역시 집합건물법 제41조 제1항에 의한 서면결의가 가능하고, 이러한 서면결의는 관리단집회가 열리지 않고도 관리단집회의 결의가 있는 것과 동일하게 취급하고자 하는 것이어서 그와 같은 서면결의를 함에 있어서는 관리단집회가 소집, 개최될 필요가 없다고 할 것이다(대법원 1995. 3. 10.자 94마2377 결정, 2005. 4. 21. 선고 2003다4969 전원합의체 판결 등 참조)”라고 판단했다.

그리고 위 법리에 의해 해당 재판부는 “이 사건 집합건물의 구분소유자 전원은 위 분양계약서 등을 통해 소외인을 이 사건 집합건물의 관리인으로 하는 데 서면합의를 했고, 위 서면합의로소외인을 관리인으로 선임하는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 볼 수 있으므로 결국 관리인으로 선임된 소외인으로부터 이 사건 집합건물의 관리업무를 위탁받은 원고 회사는 이 사건 집합건물의 관리업무를 수행할 정당한 권한을 갖는다”고 판시했다. (대법원 2006. 12. 8. 선고 2006다33340 판결).

위와 같이 대법원은 집합건물의 분양계약서에 건축주를 집합건물의 관리인으로 한다는 내용에 대해 원칙적인 입장으로 돌아가 집합건물법 제41조 제1항에 따라 5분의 4 이상의 구분소유자로부터 서면동의를 받은 건축주에 대해 관리인 지위를 인정했는바, 이러한 판례의 태도를 유념해야 할 필요가 있다.

[키워드: 분양계약서, 서면결의, 집합건물법 제41조 제1항]