관리단 집회에서는 건물의 사용·관리와 밀접한 사안들을 안건으로 해 의결을 실시하는 경우가 많다. 특히 공용부분의 관리(집합건물법 제16조 제2항), 관리인 선임 (집합건물법 제24조 제4항) 등과 관련해서는 집합건물법상에서도 점유자의 의결권을 명문으로 인정하고 있고, 해당 조문의 단서에 “구분소유자와 점유자가 달리 정해 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 않는다(임차인이 의결권을 행사할 수 없다)”고 적시해 마치 임차인의 의결권이 우선되고 이에 반하는 예외적인 사정이 있을 경우 구분소유자가 관리단에 미리 알려야 한다는 것처럼 규정해둠으로써 그 해석과 관련해 혼선을 빚고 있다.

이에 대해 판례는 어떻게 판단하고 있을까? 오늘은 이와 관련한 판례로 원고가 위와 같은 조문의 내용을 근거로 해 임차인의 의결권이 구분소유자의 의결권보다 우선된다는 것을 전제로 보고 의결권을 행사할 임차인들에게 관리단 집회의 소집통지가 이뤄진 적이 없으므로 그 소집절차상에 하자가 있다고 주장한 사례에 대해 소개한다.

대상판결의 사실관계를 간단히 살펴보면 다음과 같다.

1) 원고들은 서울 중구에 있는 집합건물인 D빌딩(이하 이 사건 건물)의 구분소유자들 중 일부이고, 피고는 집합건물법 제23조에 따라 이 사건 건물의 구분소유자 전원으로 구성된 관리이다.

2) 이 사건 건물의 구분소유자들인 소외 G 외 24인은 피고의 기존 관리인이던 H를 상대로 직무집행정지가처분 및 관리인직무대행자선임가처분을 신청해 2017년 2월 10일 위 H의 직무집행을 정지하는 가처분결정 및 2017년 3월 23일 H의 직무집행정지기간 동안 피고의 관리인 직무대행자로 변호사 ‘I’를 선임하는 가처분결정을 각 받았다.

3) 위와 같이 피고의 관리인 직무대행자로 선임된 I는 2018년 1월 2일 법원으로부터 임시관리단집회 소집 허가 결정을 받아 제1호 안건을 관리인 H 해임의 건, 제2호 안건을 관리인 선임의 건(후보자 E), 제3호 안건을 관리규약 제정의 건으로 하는 임시관리단총회 소집통지를 했고, 2018년 2월 25일 임시관리단총회(이하 이 사건 총회)를 개최했다.

4) 위 총회에서 이 사건 건물 구분소유자 총 688명 중 500명(약 72.67%), 각 구분소유자가 소유한 전유면적 비율에 따른 의결권비율 총 2,778.6m² 중 1,579m²(약 56.83%)의 찬성으로 위 E를 피고의 관리인으로 선임하는 결의(이하 이 사건 결의)가 이뤄졌다.

5) 이에 원고는 이 사건 건물에는 구분소유자들로부터 그 전유부분을 임차해 점유하고 있는 다수의 임차인들이 있음에도 불구하고 이 사건 결의에 대한 의결권이 귀속되는 임차인들에게 이 사건 총회의 소집통지가 이뤄진 바 없으므로, 이 사건 결의는 의결 정족수를 채우지 못해 부적법하다고 주장하면서 피고를 상대로 관리단총회결의무효확인 소송을 청구하기에 이르렀다.

이에 대해 재판부는 “집합건물 관리단의 구성원은 구분소유자이므로 원칙적으로 관리단 집회에서 의결권을 행사할 수 있는 사람은 구분소유자라고 할 것”이라면서 “단 집합건물법 제24조 제4항이 일정한 경우 관리인 선임을 위한 관리단 집회에서 임차인 등 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자에게 구분소유자의 의결권을 대신해 행사할 수 있도록 규정한 취지는 그 전유부분을 다른 사람에게 임대한 구분소유자가 자신의 의결권 행사를 게을리할 경우 집합건물의 관리인조차 선임되지 못해 적절한 건물관리에 어려움이 초래되므로 그 경우 건물관리에 대한 실질적인 이해당사자인 임차인 등으로 하여금 위 구분소유자의 의결권을 보충적으로 행사할 수 있도록 하기 위함이라고 봄이 타당하다”고 설명했다. 이어 “그런데 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물 구분소유자 중 과반수 및 의결권의 과반수가 이 사건 총회에 참석해 자신의 의결권을 행사해 이 사건 결의에 찬성했고, 위와 같이 본래 의결권자인 구분소유자들이 자신들의 의결권을 행사한 이상 위 의결권을 보충적으로 행사할 수 있는 것에 불과한 임차인들에게 의결권이 귀속된다고는 볼 수 없다”면서 “따라서 이 사건 건물 중 임차인이 존재하는 전유부분의 경우 이 사건 결의에 대한 의결권이 임차인들에게 귀속된다는 원고들의 주장은 받아들일 수 없으므로 이를 전제로 한 원고들의 위 나머지 주장 부분 역시 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다”고 판시했다.

즉 재판부는 ‘집합건물의 관리단의 구성원은 구분소유자이므로 원칙적으로 의결권의 귀속주체는 구분소유자이고 구분소유자가 이를 게을리했을 경우 임차인에게 보충적으로 의결권 행사가 인정되는 것일 뿐이므로 임차인에게 소집통지를 하지 않은 것은 하자에 해당하지 않는다’고 판시한 것이다(서울중앙지방법원 2018. 10. 4. 선고 2018가합516782 판결).

이처럼 집합건물법 제24조 제4항의 규정 취지상 이는 전유부분의 점유자라고 하더라도 원칙적으로 관리단집회에서 의결권을 당연히 행사할 수는 없으며 결국 건물관리에 어려움을 방지하기 위해 구분소유자의 의결권을 보충적으로 행사할 수 있다고 보는 것인바, 이 사건 건물 구분소유자 중 과반수 및 의결권의 과반수가 이 사건 총회에 참석해 자신의 의결권을 행사해 이 사건 결의에 찬성한 이상 위 의결권을 보충적으로 행사할 수 있는 것에 불과한 임차인들에게 의결권이 귀속되지는 않는다는 사실을 유념해야 할 것이다.

[키워드 : 집합건물법 제24조 제4항, 전유부분의 점유자, 임차인의 의결권 행사]