공유자에 대한 의결권 행사자를 정하는 기준에 관해서는 이미 여러 판결에서 판시하고 있다.

하지만 원래 구조상 이용상 분명한 독립성이 있었던 집합건물이었음에도 이후 공사를 통해 구조상 이용상의 구분이 사라졌다면 과연 구분소유권의 형태가 어떠한 상태로 남아 있고, 거기에 더해 그 구분이 사라진 뒤에는 의결권 행사자를 어떻게 정하는 것인지는 그 특이성 때문에 쉽게 답할 수 없는 문제다. 이같이 특이한 사안에 대해서 판례는 어떻게 판단하고 있을까?

대상판결의 재판부는 “집합건물법 제1조는 ‘1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로써 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다’고 규정하고 있다. 그런데 1동의 건물 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 한다. 그 이용 상황과 이용 형태에 따라 구조상의 독립성 판단의 엄격성에 차이가 있을 수 있으나, 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다고 할 것이므로 구조상의 구분에 의해 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다.

또 위와 같은 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립될 수 없는 것이어서, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고, 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기가 됐다 하더라도 위 등기는 그 자체로 무효다. 그리고 집합건물법 시행 당시 구분건물로 등기된 건물이 구조상의 독립성을 상실해 같은 법 제1조의 규정에 부합하지 않음에 따라 그 건물에 구분소유권이 성립될 수 없는 경우에는 그 등기명의자는 그 건물이 속하는 1동의 건물의 공유자가 될 뿐이다(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정된 집합건물법 부칙 제5조 참조).

마찬가지로 구분건물로 등기된 1동의 건물 중의 일부에 해당하는 구분건물들 사이에서 구조상의 구분이 소멸되는 경우에 그 구분건물에 해당하는 일부 건물 부분은 종전 구분건물 등기명의자의 공유로 된다고 할 것이지만(대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다16499 판결 등 참조), 한편 구조상의 독립성이 상실되지 않은 나머지 구분건물들의 구분소유권은 그대로 유지됨에 따라 위 일부 건물 부분은 나머지 구분건물들과 독립되는 구조를 이룬다고 할 것이고 또한 집합건물 중 일부 구분건물에 대한 공유도 당연히 허용됨에 비추어 보면, 위 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체는 집합건물법의 적용대상이 될 수 있다고 봄이 상당하다고 판단했다.

그리고 위 법리에 의하여 해당 재판부는 ‘먼저 기존에 구조상 이용상 독립성이 있었고 그로 인해 구분소유권이 존재하였더라도 추후 구조상 이용상의 독립성이 사라졌다면 결국 ‘공유’형태로 변경됐고, 더불어 이에 대한 의결권 행사자를 정하는 방법은 이제 집합건물법 제37조에 따라 정해진다고 보면서 구분소유권의 경계가 사라진다고 하더라도 집합건물법은 당연히 적용된다’고 판시한 것이다(대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다4985 판결).

이처럼 구조상, 이용상 독립성이 사라진 집합건물에 있어서도 결국 공유 형태로 변한 해당 건물에 있어서는 과반수 이상의 협의에 의해 의결권 행사자를 결정해야 할 것이고, 여기에서의 과반수는 공동 소유지분에 있어서 지분의 과반수임이 당연하다는 사실을 유념해야 할 것이다.

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