공동주택관리법상 ‘공동주택의 사용자’에 부대시설이나 복리시설을 임차해 사용하는 자도 공동주택 사용자에 포함되는지 여부와 관련한 판결로 결론부터 말하자면 임차한 자는 포함되지 않는다. (대법원 2016. 10. 13.선고 2015도734 판결)

1. 문제 제기
부대시설이나 복리시설을 임차한 자도 공동주택관리법상 공동주택 사용자에 포함되는지 여부, 즉 공동주택관리법 수범자의 범위가 문제가 됐다.

2. 대상판결
구 주택법 제98조 제12호는 ‘제91조에 따른 공사 중지 등의 명령을 위반한 자’를 처벌한다고 규정하고, 제91조는 ‘국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 사업주체 및 공동주택의 입주자·사용자·관리주체·입주자대표회의 또는 리모델링주택조합이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우에는 공사의 중지, 원상복구 또는 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다’고 규정하고 있다. 이와 같이 구 주택법 제91조는 그 수범자에 관해 단순히 ‘공동주택의 입주자·사용자’라고 규정하고 있을 뿐이고, 여기서의 공동주택에 구 주택법상의 부대시설이나 복리시설이 포함된다거나 그 수범자에 그러한 시설의 소유자나 점유자도 포함된다는 취지의 명문규정은 없다. 이에 비해 구 주택법 제42조 제2항 제1호는 ‘공동주택의 입주자·사용자 또는 관리주체가 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위를 하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다’고 규정하고 있는데, 제42조 제1항은 제42조에서 ‘공동주택’은 ‘부대시설과 복리시설을 포함한다’고 규정함으로써 구 주택법 제42조 제2항 등의 수범자에 공동주택의 사용자뿐만 아니라 부대시설이나 복리시설의 사용자 등도 포함된다는 취지로 규정하고 있다.

한편 구 주택법 제2조 제12호 는 ‘입주자란 주택의 소유자 등을 말한다’고 규정하고, 제2조 제13호는 ‘사용자란 주택을 임차하여 사용하는 자 등을 말한다’고 규정하고 있다. 여기서 입주자와 대비해 정의하는 ‘사용자’는 그 문언의 통상적인 의미에 비춰 주택을 임차하는 등으로 이를 점유·사용하는 사람을 뜻하는 것이고, 이는 구 주택법 제44조, 제45조, 제55조, 제59조 등에서 규정하는 ‘공동주택의 사용자’에서도 마찬가지다. 나아가 구 주택법 제91조가 ‘공동주택의 입주자·사용자’를 사업주체, 공동주택의 관리주체, 입대의 등과 함께 병렬적인 수범자로 규정한 것은 이들이 공동주택 관리와 관련해 구 주택법상 권리와 의무가 있는 지위에 있으므로 구 주택법 제42조 제2항 제1호와 같은 의무조항의 실효성을 확보하기 위해 이들의 의무위반 행위에 대하여도 원상복구 등 필요한 조치를 명할 수 있도록 하기 위한 것이다.

이와 같은 구 주택법 관련 규정의 내용과 그 문언의 통상적인 의미, 구 주택법 제91조의 입법취지 등을 앞서 본 법리에 비춰 보면, 구 주택법 제91조에 정한 ‘공동주택의 사용자’는 공동주택을 임차하는 등으로 이를 점유·사용하는 사람으로서 구 주택법 제2조 제12호의 입주자에 해당하지 아니하는 사람을 의미한다고 봄이 타당하다. 그리고 여기서 ‘공동주택의 사용자’에 구 주택법상 부대시설이나 복리시설을 임차해 사용하는 자도 포함된다고 보는 것은 구 주택법 제98조 제12호 위반죄의 구성요건인 제91조의 수범자의 의미를 피고인에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추 해석하는 것으로서 죄형법정주의에 어긋나는 것이므로 허용되지 않는다고 할 것이다. 구 주택법 제91조에 의해 행정청으로부터 공사의 중지, 원상복구 또는 그 밖에 필요한 조치의 명령을 받은 자가 이를 위반한 경우 그에 대해 구 주택법 제98조 제12호에 정한 처벌을 하기 위해서는 그 조치명령이 적법한 것이어야 하므로, 그 조치명령이 당연무효가 아니더라도 위법한 것으로 인정되는 한 구 주택법 제98조 제12호 위반죄가 성립할 수 없다(대법원 2007. 7. 13. 선고 2007도3918 판결 등 참조).

위 판례는 공동주택관리법 수범자의 범위와 관련된 판례다. 형사사건은 죄형법정주의가 적용돼 법규의 유추해석이 엄격하게 금지되고 있다.

대상판결에서는 구 주택법 관련 규정의 내용과 그 문언의 통상적인 의미, 구 주택법 제91조의 입법취지 등을 고려할 때 ‘공동주택의 사용자’는 공동주택을 임차하는 등으로 이를 점유·사용하는 사람으로서 구 주택법 제2조 제12호의 입주자에 해당하지 않는 사람을 의미한다고 봄이 타당하다고 봤다.

결국 ‘공동주택의 사용자’에 구 주택법상 부대시설이나 복리시설을 임차해 사용하는 자도 포함된다고 보는 것은 죄형법정주의에 반하며, 이를 전제로 처벌을 하는 것은 허용되지 않는다고 판단한 것이다.

[키워드: 공동주택관리법, 공동주택관립버 수범자, 죄형법정주의]

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