2012년 12월 18일 개정 집합건물법 일정 조항(관리인 선임, 공용부분 관리와 관련된 조항)에서는 관리단집회에서 구분소유자가 아닌 그의 임차인인 점유자라도 구체적인 위임이 없는 이상 직접 집회에 참석해 의결권을 행사할 수 있는 조항을 신설했다.

이로 인해 실제로 해당 건물에서 거주 혹은 영업을 하는 임차인들도 자신의 목소리를 낼 수 있게 된 것이다.

오늘 소개할 사건은 상가 구분소유자들인 원고들이 ‘임차인들이 구분소유자 대신 이 사건 결의에 참가했고, 대부분의 의결권이 제3자인 임차인들에 의해 행사된 것이므로 해당 의결권은 관리단집회의 의결정족수에 포함될 수 없다’라고 주장했던바, 이에 대해 법원은 어떠한 내용의 판결을 내렸는지 살펴보고자 한다.

대상판결의 원고들은 소집절차상 하자, 결의방법상 하자 및 의결정족수의 미달 특히 그 중에서도 집합건물법에 따라 임차인들은 직접 관리단집회에 참석해 의결권을 행사할 수 있을 뿐이고, 구분소유자들의 동의 없이 서면이나 대리인을 통해 의결권을 행사할 수는 없다고 주장한다.

따라서 임차인들의 의결권은 이 사건 관리단집회의 의결정족수에 포함될 수 없다고 주장하며 피고를 상대로 의결정족수의 미달을 이유로 해 이 사건 관리단집회 결의의 무효확인을 소송상 청구하기에 이르렀다.

이에 대해 재판부는 “집합건물법상 관리단집회에서 점유자의 의결권 행사를 인정하는 조항의 입법취지, 의결권 행사방법을 규정하는 다른 조항과의 관계 등 다음과 같은 사정을 종합적으로 고려할 때, 점유자가 집합건물법 제24조 제4항에 따라 관리단 집회에서 의결권을 행사하는 경우 집회에 직접 참여해 의결권을 행사하는 방법뿐 아니라 집합건물법 제38조 제2항이 규정하는 서면이나 전자적 방법 또는 대리인을 통한 방법으로도 의결권 행사가 가능하다고 봄이 타당하다”고 판시했다.

그리고 2012년 12월 18일 집합건물법의 개정으로 관리단 집회에서 점유자의 의결권 행사를 인정하는 조항(제16조 제2항, 제24조 제4항, 제26조의3 제2항)이 신설된 취지를 집합건물에 실제 거주하거나 점포를 운영하는 임차인 등의 권익을 증진하고 집합건물의 관리를 더욱 건실하게 하기 위한 것이라고 봤다.

결론적으로 임차인 등 점유자의 의결권 행사는 단순히 구분소유자의 대리인 역할을 하는 것이 아니라 점유자 본인의 권익 보호를 위해 자신의 이름으로 의결권을 행사하는 것으로서 구분소유자의 명시적 위임 없이도 관리단집회에서 의결권 행사가 가능하다고 판단한 것이다(서울중앙지방법원 2016. 8. 18. 선고 2015가합534871 판결).

이처럼 법원이 개정 집합건물법의 취지를 지적하면서 해당 의결이 유효하다고 판결한 것은 구분소유자보다는 실제 임차인인 점유자가 직접 생활 및 영업 등을 하면서 해당 집합건물의 관리 등에 필요한 것을 잘 알고 있다는 현실적 상황까지 반영한 결론으로서 타당하다고 보인다.

키워드 : 관리단집회의 의결권, 임차인 점유자, 의결권 대리행사, 구분소유자의 동의

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