입주자대표회의가 하자 보수 청구권을 구체적으로 밝혀 행사하지 않았더라도 이 같은 하자를 전반적으로 밝혀 그 대책을 요구했다면 포괄적인 권리행사를 한 것으로 볼 수 있을까?

최근 집합건물법의 변경으로 인해 위와 같은 법리가 과연 의미가 있을까라고 생각되지만 아직은 많은 건물이 변경된 조항의 적용을 받지 않기 때문에 의미가 있는 판례다. 즉 주택법 시행령 등에는 1년차, 2년차, 3년차 등의 하자라는 것이 규정돼 있고 이는 그 하자가 1년 차에 발생하지 않는다면 더이상 보수청구를 할 수 없다는 것으로서 정해진 기간 안에 그와 같은 내용의 하자가 발생했다는 사실에 관해 하자에 갈음하는 손해배상을 청구하는 측에서 입증해야 한다.

그러나 아파트 입주민이나 입주자대표회의는 건설과 관련해 전문가가 아니기 때문에 이 같은 하자에 관해 구체적으로 밝혀내 청구하는 것은 사실상 불가능하다.

이를 엄격하게 해석해 이와 같은 청구를 하지 않은 부분에 관해 인정받을 수 없다면 대부분의 1, 2년차 하자는 구분소유자가 모르는 사이에 이미 종료돼 더이상 청구할 수 없는 상황이 발생하는 문제가 있다.

우선 사실관계를 살펴보면 원고가 소외 회사에 이 사건 아파트에 발생한 모든 하자를 구체적으로 특정해 그에 대한 보수를 청구하지 않았는데, 피고는 원고가 소외 회사에 대해 보수를 요구하면서 구체적으로 지적하지 않은 하자에 관한 보수보증금을 지급할 수 없다고 주장했다.

이에 대상판결은 “입주자대표회의는 건축에 관한 전문가가 아니기 때문에 공동주택에 발생한 모든 하자를 특정하고 그 구체적인 내용을 밝혀 하자보수청구권을 행사할 것을 요구하는 것은 합리성이 없다고 할 것”이므로 “입주자대표회의가 사업주체에게 이미 발생한 전반적인 하자를 지적하고 그 대책을 요구했다면 각 하자 부분에 대한 포괄적인 권리행사를 한 것으로 봄이 상당하다고 할 것”이라고 판단했다.

즉 대략적인 하자에 대한 포괄적인 청구만 존재한다면 기한 내에 청구한 것으로 간주해 하자에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다고 판시한 것이다.

[키워드: 하자보수청구권, 입주자대표회의, 포괄적 청구]

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