4 공동주택 회계감사
(19) 공동주택 회계감사 항목-관리수익

1. 관리수익 개요
관리수익은 관리주체가 공동주택관리서비스를 제공하고 관리비등에 대한 고지를 통해 입주자등으로부터 회수한 수익을 의미하며 공동주택 운영성과표에 관리비수익으로 표시한다.

한편 관리비용은 관리주체가 공동주택관리서비스를 제공함으로써 발행한 비용을 의미한다. 공동주택은 비영리단체로서 발생한 관리비용만큼을 입주자 등에게 부과해 관리수익으로 인식하므로 관리수익과 관리비용은 일치하는 것이 원칙이다.

2. 관리수익 구성(공동주택관리법 시행령, 회계처리기준)
관리수익은 관리비용을 구성하는 공용부분 관리비, 개별세대 사용료, 매월 입주자에게 부과하는 장기수선충당금으로 인식된다.

- 공용관리비: 공용부분 관리비로서 관리비용으로 부과한 금액
- 개별사용료: 수도료, 전기료 등 개별 세대가 부담하는 사용료
- 장기수선충당금: 매월 관리비와 구분해 입주자에게 부과하고 징수하는 장기수선충당금

운영성과표 관리수익의 세부 구성비율을 분석하고 관리수익과 관리비용과의 비교분석, 월별 관리수익의 비교 및 변동내역을 분석할 필요가 있다.

3. 감사 및 개선권고 사례(공동주택 감사, 누리밝힘, 민만기 참조 외)

- A아파트의 관리비수익 회계처리 적정성 검토 결과, 관리비 및 연체료 수납액 중 장부에 기록되지 않은 금액 존재. 관리비 전산수납액 중 일부금액의 관리비미수금 반영 회계처리 누락, 미수관리비와 전산수납기록의 차액 회계처리 누락, 입금누락액에 대한 관련 기록 파악불가. 세대별관리비부과 전산총괄표와 통장입금액 확인이 필요하며 미수관리비 세대 조회 및 예금잔액 은행조회절차가 필요함.

- 관리주체는 입주자 부담을 경감시키기 위해 겨울철 난방료를 50%만 부과하고 나머지 50%는 주차장충당부채라는 과목에서 재원을 마련해 지출하고 있음(난방비 과소부과). 현재의 과소부과는 미래 과대부과가 수반되므로 현재와 미래 입주자 간 불평등한 관리비 부담을 초래함. 관리비는 수익자부담의 원칙에 따라 적시에 부과돼야 함.

- 관리주체가 세대사용량을 검침해 산출한 관리비 부과액이 한전 고지요금을 지속적으로 초과하고 있으며 이 차액을 전기유보금 계정으로 관리하고 있음. 유보금은 일정기간 보유 후 공동요금에서 차감하거나 저수조청소비 등 각종 수선비로 사용하고 있음. 지출 후에도 남은 유보금은 다음연도 이월 또는 관리외수익으로 처리하고 있음. 관리비는 입주자별로 발생된 비용과 중요한 차이가 발생하지 않도록 부과하는 것이 적절함. 관리주체는 초과징수 유보금을 단지의 여유자금으로 간주하고 불특정 각종 비용임으로 충당할 수 없음. 현재 과다 징수한 유보금은 관리주체가 사용 중인 관리비부과 프로그램 등을 통해 세대별로 해당 비목을 즉시 정산해 차감 부과하는 것이 적절함.

- 관리주체는 벽과 바닥의 배관 누수와 천정누수 등에 대해 수선유지비를 지출했으나 이를 모두 분양면적에 따라 수선유지비로 배부해 부과 처리하고 있음. 관리주체는 수선유지비에 대한 세대별 부과와 공유분 부과기준을 수립할 필요가 있음. 계량기 등 세대 내에 노출된 부분에 대해 해당 세대의 관리비로 부과하고 바닥 속 난방관은 공유부분으로 봐 공동수선유지비로 부과하는 방안 고려.