4 공동주택 회계감사
⑮ 공동주택 회계감사 항목-수선충당부채

1. 충당부채 개요
충당부채는 관리주체가 공동주택 관리 서비스를 제공하거나 제공할 의무가 발생했으나 해당 지출이 미래에 발생하는 것으로서 결산일 현재 금액을 신뢰성 있게 측정할 수 있는 부채를 의미한다. 현재는 지급 시기와 금액이 확정되지 않았지만 금액이 유출될 가능성이 높고 해당 금액을 신뢰성 있게 추정할 수 있는 경우 충당부채와 관련 비용을 인식한다.

2. 수선충당부채 회계처리
- 수선충당부채: 공동주택에 대한 승강기 검사, 소방안전관리 등 주기적인 수선유지에 지출될 금액을 충당부채로 인식

- 장기수선충당부채: 관련 규정 및 관리규약에 의한 장기수선계획에 따라 공동주택 주요 시설의 교체 및 보수에 지출할 금액을 충당부채로 인식

장기수선계획은 공동주택의 수선공사 집행 시 장기수선계획에 의거 집행해야 한다. 장기수선계획으로 수선항목을 규정하고 있는 항목에 대해서는 관련 지출 발생 시 장기수선충당부채를 사용해야 하고 규정하고 있지 않은 항목에 대해서는 수선유지비 등을 사용한다.

3. 감사 및 개선권고 사례(공동주택 감사, 누리밝힘, 민만기 참조 외)
- 입주자대표회의와 관리주체는 주기적으로(매 3년마다) 장기수선계획에 대한 검토와 조정을 실시하지 않거나, 실시한 장기수선계획의 검토사항을 기록하고, 보관하지 아니함(장기수선계획 검토 미실시 및 검토기록 미작성). 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 매 3년마다 검토하고 필요한 경우 관련 법령에 따라 조정해야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수해야 한다. 이 경우 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관해야 한다(공동주택관리법 제29조 2항)

- 장기수선충당금 적립액이 평당 ○○원(㎡당 ○○원)으로서 유사 규모와 노후도의 아파트에 비해 평당 징수액이 낮고, 장기수선충당예치금의 사용내역을 입주자에게 공시하지 않음(장기수선충당금 과소 징수). 관리주체는 장기수선계획에 따른 소요액을 매월 분할해 부과하는 것이 바람직함. 그 외의 재원으로서 관리외수익에 의해 발생한 잉여금은 발생원천과 해당 관리규약에 따라 장기수선적립금으로 처분해야 함.

- A아파트의 20XX~20XX년도의 장기수선충당예치금 사용내역을 검토한 결과, 장기수선계획의 근거 및 입주자 공고 없이 지출된 금액과 해당 금액 중 입주자대표회의 의결 없는 금액이 존재함. 방수공사의 경우 공사진척도의 확인과 검토절차 없이 자금이 집행됨(장기수선계획서와 입주자대표회의 의결로 뒷받침되지 않는 무단 공사계약, 공사 기성과 확인없이 자금집행 등). 장기수선충당금은 관리주체가 수선공사의 명칭과 공사내용, 공사대상 시설의 우치와 부위 등 작성된 장기수선계획서에 의거해 계약상대방과의 계약조건에 따라 기성고를 확인 후 입주자대표회의 의결을 거쳐 집행해야 함.