4 공동주택 회계감사
(17) 공동주택 회계감사 항목-순자산

1. 순자산 개요
순자산은 공동주택 관리주체의 자산에서 부채를 뺀 나머지 금액으로 ‘적립금’과 ‘미처분이익잉여금’으로 구분한다. 기업회계기준에서 사용되는 ‘자본’이라는 명칭 대신 공동주택회계기준에서는 ‘순자산’이라는 용어로 통일됐다.

한편 기업회계기준에서 자본은 납입자본금과 이익잉여금 등으로 구성되지만 공동주택 회계처리기준에서 순자산은 적립금과 미처분이익잉여금 항목으로 구성된다.

2. 주요 순자산항목(공동주택 회계처리기준)
적립금은 예산이 부족한 비목과 공동체활성화 추진사업 소요비용 지원 등을 위해 적립된 순자산이며 미처분이익잉여금은 기말 현재 적립금으로 적립되지 않고 남아 있는 이익잉여금을 의미한다.

- 예비비적립금: 관리주체가 공동주택관리 서비스를 제공하는데 예측할 수 없는 긴급사유 발생 시 예산이 부족한 비목에 사용할 수 있도록 규약의 규정 또는 입주자대표회의 결의로 적립된 순자산.

- 공동체활성화단체지원적립금: 공동체활성화 단체가 추진하는 사업에 소요되는 비용을 지원하기 위해 적립된 순자산.

- 장기수선충당부채적립금: 공동주택관리법에 따른 장기수선계획을 이행하는데 필요한 재원을 마련하기 위해 적립된 순자산.

3. 감사 및 개선권고 사례(공동주택 감사, 누리밝힘, 민만기 참조 외)
- 관리주체는 당기말 결산일 후, 추후 입주자대표회의에서 처분할 예정인 예비비적립금과 장기수선충당금 처분액을 당기말 결산 시 회계장부에 반영함으로써 재무상태표의 미처분이익잉여금과 잉여금처분계산서의 미처분이익잉여금의 합계가 불일치. 관리주체는 결산일 후 입대의 처분내역에 따라 회계처리를 하고, 처분이 확정되지 않은 금액은 회계처리에 반영하지 않는 것이 적절함.

- 관리주체의 잉여금 계정을 검토한 결과, 잉여금 계정에서 퇴직급여충당부채로 ◯백만원, 연차수당충당부채로 ◯백만원, 장기수선충당금으로 ◯백만원, 감가상각충당금으로 ◯백만원, 소독비충당부채로 ◯백만원이 대체된 사실이 있음(잉여금 처분용도, 처분절차 위반). 관리주체는 충당부채와 예치금 간의 잔액 불일치를 위해 또는 결산 시 발생한 오류를 사후 수정하기 위해 잉여금의 대체형식으로 재무제표를 수정했는 바, 이는 잉여금을 처분하는 행위와는 관련이 없음. 각 계정과목의 금액은 거래 사실관계에 따라 회계장부를 통해 수정해야 하며 잉여금은 발생원천을 고려해 장기수선충당금 또는 예비비적립금 등으로 처분하는 것이 적절함.

- 관리주체는 예비비를 퇴사자의 전별금, 송별회, 신입자의 환영비, 회식비용 등에 사용함. 또한 복리후생비와 같이 예산책정이 가능한 경상적인 일반관리에도 예비비를 사용하고 있음 (예비비의 부당사용). 예비비는 관리비로 책정돼야 함에도 사정상 관리비예산이 책정되지 않았거나 관리비 항목의 예측할 수 없는 증액 지출에 대비해 책정하는 것으로 판단되고 있음(국토교통부). 따라서 관리비로 지출할 수 없는 용도에 예비비를 지출하는 것은 부적합하며 단순히 경상적인 관리비의 부과액을 줄이기 위한 지출이나 일상적인 물품의 구입에 사용하는 것은 예비비의 목적에 적합하지 않음. 예비비를 집행하고자 할 때에는 해당 관리비 비목, 지출사유, 금액 등을 작성해 입주자대표회의 의결을 얻어야 하며 예비비를 사용한 후에는 금액을 관리비부과내역서에 별도로 기재하고 게시판 등에 공개해야 한다.