4 공동주택 회계감사
공동주택 회계감사 항목-비유동부채

1. 비유동부채 개요
부채는 과거 사건의 결과로 관리주체가 부담하는 의무로서 그 이행을 위해 미래에 자원의 유출이 예상되는 현재 시점의 의무를 의미한다. 이 중 비유동부채는 유동부채에 속하지 않는 부채로 회계연도 종료 후 1년 경과 후 상환기가 도래하는 부채다.

2. 주요 유동부채(공동주택 회계처리기준)
- 관리비예치금: 관리주체가 해당 공동주택의 관리 및 운영 등에 필요한 경비(공동주택관리법 제24조 및 공동주택관리법 시행령 제24조)

- 기타비유동부채: 관리비예치금에 속하지 아니하는 비유동부채로 임대보증금, 장기차입금 등

- 임대보증금: 공동주택에 부속돼 있는 어린이집 등을 임대하고 받은 임대보증금

- 퇴직급여충당금: 퇴직급여에 사용될 예정이나 금액, 지급시기, 대상이 확정되지 않은 충당금

- 장기수선충당금: 장기수선에 사용될 예정이나 금액, 지급시기, 대상이 확정되지 않은 충당금

3. 감사 및 개선권고 사례(공동주택 감사, 누리밝힘, 민만기 참조 외)
- 관리비 등 매월 운영비 발생액은 3억원인 반면, 당기말 현재 관리비예치금 잔액은 1억2700만원으로, 매월 운영비의 40% 수준임(관리비예치금 징수액 부족). 관리비예치금 보유액은 월평균 운영비 소요액의 40% 수준으로서, 관리비예치금 징수의 목적에 비해 과소하다고 판단됨. 관리주체는 입주자대표회의의 동의를 받아 관리비예치금을 3억원 수준으로 증액하거나 예비비 또는 미처분잉여금의 관리비예치금 적립여부를 검토할 필요가 있음.

- 관리비예치금으로 징수할 금액은 총 1억3000만원으로 산정되나 재무상태표의 자본항목에 선수관리비예치금으로 1억2700만원을 계상하고 있음(관리비예치금 잔액차이). 관리비예치금은 입주 초기에 우선적으로 지출할 운영비나 추후 있을지 모르는 관리비 입금 연체를 담보할 목적으로 징수한 것이므로 자본 항목이 아니라 부채항목으로 분류하는 것이 적정함(공동주택 회계처리기준). 결산일 현재 관리비예치금 부족액은 일부 세대의 미납에 따라 발생된 것으로 징수하는 것이 적절함.

- 관리주체의 관리비예치금 내에 단지 내 상가관리비 예치금이 포함돼 있음(타 회계항목). 상가는 공동주택과는 별도로 구성돼 자체관리하고 있으므로 상가 관리자에게 이체하고 관리주체의 재무제표에서 제거하는 것이 적절함.

- A아파트의 회계연도 말 현재 관리비예치금 잔액을 입주 당시 관리비예치금 추계액과 대조한 결과, 미납세대가 없음에도 관리비예치금 잔액 부족액이 존재함. 입주 이후 전입과 전출 세대에 대해서는 당사자간 정산이 아닌 관리사무소가 수납을 실시함으로써 통장 입출금이 빈번해 예치금 잔액 부족액에 대한 세대별 구분추적이 어렵고 수납 담당경리직원은 변경으로 해당내역을 파악하기 어려움. 전입과 전출 세대가 관리비예치금 정산 시 관리사무소가 수납하는 방식은 문제가 있으며, 전입·전출 당사자간 정산방식을 적용하는 것이 바람직함.

- 관리비예치금은 공동주택 소유자로부터 선수해 예치한 것이므로 재건축과 재개발 등으로 관리비가 더이상 발생되지 않는 경우에는 각 세대에게 상환하는 것이 적절함. 이러한 경우 관리비예치금이 적절하게 상환됐는지 검토할 필요가 있음.