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[김영두 칼럼] 소규모아파트의 입대의 회장과 관리인 신고의무
승인 2021.06.23 09:36|(1346호)
한국집합건물진흥원 김영두 이사장 (충남대학교 법학전문대학원 교수)

2021년 2월부터 시행된 집합건물법은 관리인으로 선임된 경우에 소관청에 이를 신고하도록 규정하고 있다. 이와 관련해 많이 받는 질문 중의 하나가 비의무관리대상 공동주택(이하 ‘소규모아파트’)의 입주자대표회의(이하 ‘입대의’) 회장도 관리인으로 신고해야 하는가 하는 질문이다.

소규모아파트의 관리에 대해서는 공동주택관리법이 적용되지 않고, 집합건물법이 적용된다. 따라서 입대의가 아니라 집합건물법에 따라 관리위원회가 구성되고, 관리인이 선출돼야 한다. 그러나 소규모아파트도 공동주택관리법이 적용되는 의무관리대상 공동주택과 마찬가지로 동대표가 선거구별로 선출되고, 입대의에서 동대표 중의 한명을 회장으로 선출하는 경우가 많다.

원칙적으로 소규모아파트에서 입대의가 구성됐다면 그러한 입대의는 집합건물법에 따라 구성된 기관이 아니기 때문에 입대의에서 회장을 선출하더라도 관리인으로 보기는 어렵다. 하지만 소규모아파트에서 입대의가 구성돼 관리업무를 수행하는 경우가 많은데, 그러한 입대의는 집합건물법에 따른 관리단의 기관이 아니기 때문에 관리권한이 없다고 말하기도 어렵다. 소규모아파트의 관리에 관한 근거법률이 공동주택관리법이라고 생각하는 사람들이 많으며, 입대의가 소규모아파트를 관리하는 경우도 많은데, 그 많은 입대의는 법적 근거가 없으므로 소규모아파트를 관리할 수 없다고 말한다면 상당한 혼란이 발생할 수밖에 없다. 따라서 입대의 회장이 관리인으로 신고를 해야 하는지, 그 신고를 수리해야 하는지 여부는 단순히 관리인 신고의 문제만은 아니다. 이 문제는 소규모아파트의 입대의가 관리권한을 갖고 있는지 여부에 관한 문제이기도 하다.

그리고 실제로 입대의는 공동주택관리법상의 개념이지만, 집합건물법의 적용을 받을 여지도 있다. 입대의가 집합건물법상의 관리위원회에 해당한다면 입대의에서 선출된 회장도 관리인에 해당할 수 있는데, 그렇다면 어떠한 요건을 갖춘 경우에 입대의가 관리위원회로 인정될 수 있을까?

첫째, 관리단의 기관 구성을 위해서는 관리규약이 제정돼야 하는데, 집합건물법에 따르면 관리규약을 제정하기 위해서는 구분소유자의 4분의 3 이상이 찬성해야 한다. 원칙적으로 찬성한 구분소유자들의 전유부분 면적비율도 고려해야 하지만(이를 의결권이라고 한다), 소규모아파트의 평수는 거의 비슷하기 때문에 구분소유자의 4분의 3 이상이 찬성한다면 면적요건, 즉 의결권 요건도 충족하는 경우가 많다. 만약 서면으로 동의했다면 구분소유자의 5분의 4 이상이 찬성해야 한다. 그런데 아파트의 경우에는 입주시점에 입주자로부터 서면으로 관리규약에 대한 동의서를 받아서 관리규약을 제정하게 되는데, 대부분의 입주자들이 서면으로 관리규약의 제정에 동의하기 때문에 집합건물법상의 관리규약이 제정됐다고 볼 수 있다. 다만 관리규약이 제정됐더라도 집합건물법에 반하는 규약의 내용은 무효다. 예를 들어 서면으로 결의하는 경우에는 무조건 80%의 동의를 얻어야 하기 때문에 과반수 서면 결의를 허용하는 규정이 있다면 그러한 규정은 무효다. 규약의 개정을 위해서 임차인이 의결권을 행사할 수 있다는 규정도 무효다.

둘째, 입대의를 설치한다는 관리규약이 있어야 한다. 집합건물법의 관리위원회는 규약에 설치 근거규정이 마련돼야 하기 때문이다. 그런데 아파트의 관리규약에는 입대의를 설치한다는 규정을 두고 있기 때문에 이 점은 별 문제가 되지 않는다. 

셋째, 관리규약에는 동대표를 선거구별로 선출한다는 내용을 담고 있어야 한다. 집합건물의 관리위원회 위원은 원칙적으로 관리단 집회에서 선출되고, 선거구별로 선출한다는 규약의 정함이 있는 경우에만 선거구별로 선출될 수 있다. 통상적으로 아파트의 관리규약에는 동대표가 선거구별로 선출된다는 내용을 담고 있으므로 이 점도 별 문제가 되지 않는다.

넷째, 집합건물법상의 관리위원은 구분소유자여야 한다. 구분소유자의 배우자나 직계존비속은 관리위원이 될 수 없다. 그리고 공동주택관리법에서는 임차인도 예외적으로 동대표로 선출될 수 있다고 규정하고 있지만, 집합건물법의 경우에는 임차인이 관리위원이 될 수는 없다.

다섯째, 집합건물법에 따르면 관리인은 원칙적으로 관리단 집회에서 선출돼야 한다. 그러나 규약의 정함이 있는 경우에는 관리위원회에서 선출될 수 있다. 통상적으로 소규모아파트의 관리규약에는 입대의에서 회장을 선출할 수 있다고 규정하고 있기 때문에 입대의가 관리위원회에 해당한다면 당연히 동대표들이 선출한 회장도 관리인으로 볼 수 있다.

여섯째, 관리규약에는 동대표가 회장으로 선출될 수 있다는 규정을 두고 있어야 한다. 공동주택의 경우에는 동대표 중에서 회장이 선출되는 것이 원칙이지만, 집합건물의 경우에 관리위원은 원칙적으로 관리인으로 선출될 수 없다. 다만 규약으로 정하는 경우에는 예외적으로 관리위원 중에서 관리인을 선출할 수 있다. 따라서 관리규약에 동대표 중에서 회장을 선출한다는 규정이 있다면 그 회장이 동대표를 겸직하더라도 집합건물법상의 관리인으로 되는데 문제는 없다. 그리고 대부분 아파트의 관리규약에는 입대의 회장을 동대표 중에서 선출되도록 규정하고 있다.

이상의 요건을 갖추었다면 입대의도 집합건물법상의 관리위원회로 인정될 수 있고, 입대의에서 선출된 회장도 관리인으로 인정될 수 있다. 입대의 회장이 관리인으로 인정된다면 관리인으로 선임되었다는 것을 신고해야 한다. 만약 신고하지 않으면 과태료가 부과될 수 있다.

이렇게 입대의 회장도 관리인으로 신고해야 하는가에 대한 질문에 답변하기 위해서 몇 가지 사항을 확인해야 하고, 그 후에 답을 할 수 있다. 그런데 이런 답변을 할 때면 자괴감이 든다. 답변이라고 했지만, 과연 제대로 된 답변일까 하는 생각이 들기 때문이다. 그리고 실제로 입대의 회장을 관리인으로 신고하는 경우에 소관청에서 그 신고를 수리하지 않을 가능성도 있다.

소규모아파트의 관리와 관련해 언제까지 법과 현실의 괴리를 지켜봐야 하는지 답답하다. 

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