한국집합건물진흥원 김영두 이사장(충남대학교 법학전문대학원 교수)

비의무관리대상 공동주택(이하 ‘비의무관리아파트’)은 집합건물법에 따라 관리돼야 한다. 물론 공동주택관리법의 일부 규정이 적용되기는 하지만 건물의 관리에 대해서는 원칙적으로 집합건물법이 적용된다. 이것이 국토교통부와 법무부의 공식적인 입장이다. 그러나 현실적으로 집합건물법보다는 공동주택관리법에 따라 입주자대표회의(이하 ‘입대의’)가 구성돼 비의무관리아파트를 관리하는 경우가 많다. 그렇다면 비의무관리아파트의 입대의에도 집합건물법이 적용될 수 있는가? 다음과 같은 점들이 고려돼야 한다.

첫째, 입대의는 집합건물법상의 관리위원회에 상응하는 기관이다. 따라서 집합건물법상의 관리위원회에 관한 요건을 갖춰야 한다. 먼저 규약에 입대의를 설치한다는 규정을 둬야 한다. 그리고 입대의는 대부분 선거구별로 선출되기 때문에 선거구별 대표자 선출에 대한 규약의 정함이 있어야 한다. 또한 집합건물법상의 관리위원회의 위원의 자격은 구분소유자로 한정되기 때문에 구분소유자의 배우자나 직계존비속은 입대의 구성원으로 출마할 수 없다.

둘째, 입대의 회장은 관리인에 상응한다. 관리인은 원칙적으로 관리단 집회에서 선출돼야 하며 관리위원회에서 선출하기 위해서는 규약의 정함이 있어야 한다. 따라서 입대의에서 선출된 회장이 관리인에 해당하기 위해서는 규약에 입대의에서 선출한다는 규정을 둬야 한다. 그리고 규약의 정함이 없다면 관리위원은 관리인이 될 수 없기 때문에 동대표 중에서 회장을 선출하기 위해서는 규약에 겸직할 수 있음을 규정해야 한다.

셋째, 공동주택관리법에 따르면 분양자는 관리에 참여할 수 없다. 그런데 집합건물법에 따르면 미분양 전유부분이 있는 경우에 분양자도 구분소유자이므로 관리위원이나 관리인으로 출마할 수 있고, 관리단 집회에서 의결권을 행사할 수도 있다. 만약 미분양된 전유부분이 많다면 그만큼 분양자의 발언권이 강해질 수밖에 없다.

네 번째가 가장 중요한데, 위에서 언급했듯이 입대의와 회장에 대해서 집합건물법이 적용되기 위해서는 규약이 집합건물법에 따라 잘 만들어져야 한다. 그런데 집합건물법에 따라 규약이 제정되거나 개정되기 위해서는 관리단 집회가 개최돼 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상이 찬성해야 한다. 전체 구분소유자의 75%가 찬성해야 할 뿐만 아니라 찬성한 구분소유자의 전유부분의 면적이 전체 전유부분의 면적의 75% 이상이 돼야 한다. 결의요건 자체가 까다롭다. 서면으로 결의하기 위해서는 구분소유자 및 의결권의 80% 이상이 동의해야 한다. 그리고 규약을 위한 결의에 있어서 임차인은 의결권을 행사할 수 없다. 이러한 엄격한 절차를 통해서 제정된 규약만이 집합건물법상의 규약으로 인정될 수 있다. 만약 비의무관리아파트의 규약이 집합건물법상의 규약으로 인정되지 않는다면 결국 집합건물법에 따라 관리되기 어렵게 된다.

이렇게 복잡하게 설명한 이유는 그만큼 비의무관리아파트의 현실과 법이 괴리돼 있기 때문이다. 그 괴리를 말로 극복하려니 말이 길어질 수밖에 없다.

2021년 2월 5일부터 개정된 집합건물법이 시행된다. 개정된 집합건물법은 관리인 신고제도를 도입하고 있다. 따라서 전유부분이 50개 이상인 집합건물의 경우에 2월 5일 이후에 선출된 관리인은 시·군·구에 신고를 해야 한다. 그렇다면 50세대 이상 150세대 미만의 비의무관리아파트에서 관리인이 선임된 경우에도 시·군·구에 관리인 신고를 해야 한다. 만약 신고를 하지 않는다면 과태료가 부과된다. 관리인 신고제도는 바람직하고 필요한 제도지 만, 비의무관리아파트의 경우에 입대의 회장을 관리인으로 내세워서 관리인 선임신고를 하는 경우에 신고가 수리될지 걱정이다. 입대의의 회장이 관리인에 해당하는지 여부를 담당공무원이 판단하기도 어렵고, 만약 신고를 수리한다면 서로 편이 나눠져 싸우는 아파트의 경우에는 해당 입대의 회장이 관리인에 해당하는지 여부를 둘러싸고 민원이 발생할 것으로 예상되기 때문이다. 신고를 수리하지 않는다면 비의무관리아파트의 관리에 공백이 발생할 수밖에 없다. 의무관리아파트의 입대의는 공동주택관리법에 따라 신고하고, 비의무관리아파트의 관리인은 집합건물법에 따라 신고하는 것도 바람직해 보이지는 않는다.

아파트의 관리에 있어서 공동주택관리법과 집합건물법의 충돌은 어제 오늘의 일이 아니다. 그러한 충돌은 특히 비의무관리아파트와 주상복합아파트를 통해서 표출돼 왔다. 그러나 이러한 충돌의 문제가 관리현실 곳곳에서 문제가 되고 있음에도 불구하고 학계의 논의나 입법적 개선을 위한 노력은 찾아보기 어렵다. 두 법의 충돌 문제는 집합건물법상의 관리인 신고제도에 의해서 더 드러나게 될 수밖에 없게 됐다. 하지만 이것이 두 법을 조화롭게 정립하기 위한 논의를 촉발하는 계기가 되기를 기대해 본다.

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