관리를 위탁하는 경우 위탁관리 이외에도 도급관리라는 용어가 많이 사용된다. 그런데 도급관리라는 표현은 다음과 같은 이유에서 바람직하지 않다.

첫째, 도급관리라는 용어는 법적으로 부적절하다. 민법에서 도급은 특정한 일의 완성을 목적으로 하는 계약이다. 공동주택 관리는 청소, 경비, 시설 관리 등의 업무로 이뤄지고, 관리를 위탁한다는 것은 이러한 업무의 처리를 위탁한 것을 의미한다. 이같이 사무 또는 업무의 처리를 위탁하는 것을 민법에서는 위임이라고 부른다. 건물을 관리하는 업무는 건물을 짓는 일과 같이 일을 완성하는 것이 아니기 때문에 결국 관리를 위탁하는 것은 민법상 위임에 해당한다. 따라서 도급관리라는 표현은 관리업무를 위탁하는 계약의 본질을 잘못 반영한 표현이다. 위탁관리뿐만 아니라 도급관리도 민법 위임에 해당한다. 위탁의 범위, 대금 지급의 방법이 다르다고 하더라도 관리업무를 위탁하는 것이 위임이라는 점이 달라지지 않는다.

둘째, 도급관리는 위탁관리와 차별화하기 위해 사용되는 용어다. 일반적으로 공동주택의 위탁관리에서 입대의는 관리회사에 위탁관리수수료만 지급하고, 관리직원의 인건비, 청소비, 경비비, 수선유지비 등(이하 인건비 등)의 비용은 입대의가 직접 지급한다. 반면 도급관리에서는 인건비 등을 관리회사가 일괄적으로 지급받고 관리회사가 비용을 직접 집행한다. 이렇게 본다면 개념이 법적으로 정확한지 여부를 떠나서 위탁관리와 도급관리의 구분이 의미가 있어 보인다. 그런데 공동주택에서 입대의가 인건비 등을 직접 지급하는 방식은 잘못된 관행이다. 법적으로 관리직원의 인건비나 청소비, 경비비는 관리회사가 지급해야 한다. 입대의는 이러한 비용을 포함한 용역대금을 관리회사에 지급해야 한다. 그 이유는 계약을 체결한 당사자가 계약의 대금을 지급해야 하기 때문이다. 사장이 직원을 고용했으면 그 직원의 급여는 사장이 지급해야 한다. 계약을 체결하는 당사자가 계약에 따른 대금을 지급하는 것은 너무나 당연하다. 위탁관리의 경우 관리사무소에 근무하는 관리직원은 입대의 직원이 아니라 관리회사의 직원이다. 관리회사와 근로계약을 체결하므로 관리직원의 인건비는 관리회사가 지급해야 한다. 냉장고를 구매하는 소비자가 근로자의 급여를 직접 지급하니 그 금액을 대금에서 공제해 달라고 요구하는 것이 황당한 것처럼 입대의가 직원의 급여를 지급하는 일은 황당한 일이다. 직원의 급여를 제3자가 지급하는 일은 탈세를 위한 목적이 있는 경우나 임시 프로젝트 수행과 같이 비정상적이거나 예외적인 경우에만 일어난다. 청소계약이나 경비계약도 마찬가지다.

셋째, 흔히 말하는 도급관리나 위탁관리에서 관리회사가 수행하는 업무에는 차이가 없다. 도급관리에서 관리회사는 일반관리업무뿐만 아니라 청소, 경비, 수선유지를 위한 업무를 일괄적으로 위탁받는다고 생각한다. 그런데 위탁관리의 경우에도 관리회사는 이런 모든 업무를 일괄적으로 위탁받는다. 무슨 이유인지 모르겠지만 관리회사는 자신이 수탁한 업무의 대부분을 제3자에게 재위탁해야 한다는 오해가 널리 퍼져 있다. 그러한 오해에 기초해 위탁관리나 도급관리에서 관리회사의 업무범위에 차이가 있다는 오해도 있다. 도급관리라는 용어는 법적으로 부정확할 뿐만 아니라 도급관리와 위탁관리를 대비함으로써 위탁관리에서 이뤄지는 잘못된 관행을 정당화할 우려가 있다. 따라서 이제는 도급관리라는 잘못된 용어를 사용하지 않아야 한다. 위탁관리나 도급관리나 모두 위탁관리라는 점을 인정해야 하고, 위탁관리와 도급관리의 구분은 잘못된 관행과 그렇지 않은 관행의 구분으로 대체돼야 한다.

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