회계적으로 지출은 자본적 지출과 수익적 지출로 구분된다. 자본적 지출(Capital Expenditure)은 자산의 가치나 내용연수를 증가시키기 위한 비용으로, 건물의 엘리베이터 전면 교체나 외벽 보수 공사와 같이 건물의 기능적 또는 경제적 가치를 향상시키기 위한 비용을 말한다. 공동주택이나 집합건물의 장기수선충당금은 이러한 자본적 지출을 위해서 적립된다. 반면 수익적 지출(Revenue Expenditure)은 건물의 원래 상태와 정상적 기능을 유지하기 위한 비용으로, 관리비 중에서 수선유지비가 수익적 지출에 해당한다.

두 지출은 부담의 주체가 다르다. 자본적 지출은 건물 가치 향상과 직결돼 소유자에게 이익이 되기 때문에 소유자가 부담해야 한다. 반면에 수익적 지출은 건물의 통상적 사용을 위해 발생하는 비용이기 때문에 소유자인지 여부와 상관없이 실제로 해당 건물을 사용하는 사람이 부담하게 된다. 예를 들어 임대차계약을 체결한 경우 배관이 파손되는 등의 경우 수선공사비는 자본적 지출에 해당하며 임대인이 부담해야 한다. 그러나 전구와 같은 소모품의 교체비는 수익적 지출에 해당하므로 건물을 사용하고 있는 임차인이 부담해야 한다. 또한 공동주택이나 집합건물에서 자본적 지출은 건물의 가치를 증가시키거나 가치하락을 방지하기 위한 비용이므로 구분소유자들이 비용을 부담해야 한다. 그러나 엘리베이터와 같은 설비의 수리 비용은 건물의 사용을 위한 비용이므로 수익적 지출에 해당한다. 이러한 비용은 수선유지비 항목에 포함되며 임차인도 이를 부담하게 된다.

이와 같이 자본적 지출과 수익적 지출은 개념적으로 명확히 구분되며 부담의 주체도 다르지만 실무적으로 두 유형의 지출을 구분하기 어려울 수 있다. 예를 들어 건물 내 CCTV전면 교체는 자본적 지출에 해당한다. 그러나 CCTV 하나를 교체할 필요가 있는 경우에 이를 자본적 지출로 처리해야 하는지, 아니면 일상적인 유지보수로 봐 수익적 지출로 처리해야 하는지를 두고 논란이 발생한다. 실제로 임차인은 이러한 비용을 관리비에 반영하는 것을 문제삼기도 한다.

공동주택관리법은 자본적 지출을 위해서 장기수선계획이 수립되고 장충금을 적립하도록 규정하고 있고 장기수선계획의 세부적인 기준도 제시하고 있다. 그러나 전면교체나 전면수리가 아니라면 자본적 지출로 분류돼야 할 항목에 대한 세부 기준은 각 단지마다 자율적으로 정해야 하기 때문에 실제적으로 비용을 어떻게 분류해야 하는지 혼란이 발생할 수밖에 없다.

집합건물법은 장충금이나 장기수선계획이라는 용어 대신에 수선계획과 수선적립금이라는 용어를 사용하고 있는데, 수선계획에 대해서는 아무런 기준도 제시하지 않고 있다. 따라서 수선을 위한 공사가 필요한 경우에 그 비용의 성격에 대한 혼란이 더 클 수밖에 없다.

이 문제를 해결하기 위해서는 입주자대표회의나 관리단이 관리규약이나 관리단집회를 통해서 장충금을 사용해야 하는 공사의 범위를 명확히 정해야 한다. 특히 공사를 위한 금액과 공사의 규모는 자본적 지출과 수익적 지출을 구분하는 중요한 기준이므로 공사금액, 공사의 성격, 목적, 빈도, 규모 등을 종합적으로 고려해 정해야 한다. 결국 각 단지의 입대의나 관리단이 사정에 맞게 논의를 거쳐 정할 수밖에 없다. 이렇게 하지 않는다면 결국 비용을 누가 부담할 것인가를 둘러싸고 분쟁은 계속될 수밖에 없다.

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