공동주택은 건축물의 벽, 복도, 계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며 크게 아파트, 연립주택, 다세대주택 및 주상복합으로 구분할 수 있다.

이 경우 아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5개층 이상인 주택을, 연립주택은 주택으로 쓰는 1개동의 바닥면적 합계가 660㎡ 초과하되 4층 이하인 주택을, 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고 4층 이하인 주택을, 주상복합은 건축법에 따라 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물을 말한다.

이러한 분류기준에 따라 (1)오피스텔은 주거여부를 떠나 업무시설로 분류¹⁾되므로 공동주택에 해당하지 않으며 (2)대학가 근처에서 볼 수 있는 원룸은 일반적으로 구분소유권이 없으므로 단독주택에 해당하며 (3)생활형숙박시설은 주거가 아닌 숙박을 목적으로 하는 것이므로 구분소유권이 있다 하더라도 공동주택에 해당하지 않는다.

이에 반해 (4)도시형 생활주택은 주거를 목적으로 하며 구분소유권이 있으므로 공동주택에 해당하며 (5)일상생활에서 빌라라고 불리는 건축물 역시 연립주택 또는 다세대주택에 해당하므로 공동주택에 해당²⁾하며 (6)주상복합 역시 주택(상가와 같은 비주거 부분 제외) 부분은 공동주택에 해당하게 된다.

한편 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치의결기구를 의무적으로 구성해야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택을 의무관리대상 공동주택이라고 하는데 이러한 의무관리대상 공동주택에는 300세대 이상의 공동주택, 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택, 150세대 이상으로서 중앙(지역)난방방식의 공동주택, 주택이 150세대 이상인 주상복합 등이 포함된다.

의무관리대상 공동주택인 경우에는 주로 공동주택관리법령이 적용하게 되며 의무관리대상 공동주택이 아닌 경우에는 주로 집합건물법령이 적용되는데 그럼에도 불구하고 의무관리대상 공동주택이 아닌 공동주택 역시 장기수선계획 수립, 소규모 공동주택의 안전관리, 용도변경 등의 행위허가, 사업주체의 하자보수의무, 시군구청의 관리감독 등의 일부 규정은 공동주택관리법령의 적용을 받게 된다.

이와 같이 공동주택에 해당하는지의 여부 및 의무관리대상 공동주택인지의 여부를 판단하는 것은 단순히 어떠한 회계처리기준을 따를 것인지의 문제뿐만 아니라 어떠한 법률이 적용되는 것인지에 대한 문제로 귀결되기 때문에 공동주택의 관리 전반에 영향을 미치는 중요한 사항이 된다.

¹⁾ 건축법에서는 업무시설로 분류하나 주택법에서는 준주택으로 분류한다. 또한 지방세법이나 소득세법 등에서는 오피스텔을 주거용과 비주거용으로 구분해 과세체계를 달리 하고 있다.

²⁾ 다만, 구분소유권이 하나인 다가구주택의 경우에는 공동주택이 아니라 단독주택에 해당한다.