김정열 공인회계사의 ‘열정’ 공동주택 회계〈42〉
기존의 입주자가 공동주택을 담보(근저당 설정)로 해 대출을 받았다가 이를 상환하지 못하는 경우 대출기관에서는 공동주택에 대한 담보권을 행사해 원리금을 회수하려고 할 것이다. 통상 이러한 입주민은 관리비를 장기간 연체하는 게 일반적인데, 이 경우 경매 등을 통해 공동주택을 구입해 새로이 입주자가 된 특별승계인은 기존 입주자가 납부하지 않은 관리비 중 전유부분에 대한 관리비 및 연체료(공용 및 전유부분의 관리비 미납에 따른 연체료)는 승계하지 않는 반면 공용부분에 대한 관리비는 승계해 이를 납부하게 된다.1)
특별승계인으로서 기존의 입주자가 납부하지 않은 공용부분에 대한 관리비를 납부한 당사자가 개인인 경우에는 부가가치세 및 법인세(또는 소득세)를 고려할 필요가 없기 때문에 문제가 없을 것이나 (개인/법인)사업자인 경우에는 부가가치세 및 법인세(또는 소득세)를 납부해야 하기 때문에 특별승계인으로서 납부한 관리비와 관련된 세금계산서를 발행해 줄 것을 요구하기도 한다.
부가가치세법에서는 사업자가 재화를 공급하거나 용역을 제공한 경우에 세금계산서를 발행하도록 규정2)하고 있다. 그러나 집합건물법령에 따라 전 입주자가 납부해야 하는 공용부분의 관리비를 특별승계인이 납부한 경우 이는 (1)특별승계인이 전 입주자를 위해 관리비를 대납한 금전거래(채권채무관계)일 뿐이고 (2)공동주택에서는 특별승계인에게 공동주택의 관리와 관련해 부가가치세법상의 재화를 공급하거나 용역을 제공한 것이 아니며 (3)기존의 입주자에게 관리비 관련 세금계산서를 기발행한 경우라면 특별승계인에게 세금계산서를 추가로 발행하는 경우 이중발행 및 이중공제의 위험이 발생하기 때문에 공동주택에서는 특별승계인에게 세금계산서를 발행하지 못한다. 이로 인해 특별승계인은 납부한 공용부분의 관리비에 대해 부가가치세를 환급(공제)받거나 법인세법(또는 소득세법)상의 비용으로 인정받지 못하며 전 입주자를 상대로 구상권을 행사해 대납한 공용부분의 관리비를 상환하도록 요구할 수 있을 뿐이다.3) 다만 특별승계인이 전 입주자를 상대로 구상권을 행사했음에도 불구하고 이를 상환받지 못한 경우 해당 공용부분의 관리비는 특별승계인이 공동주택을 취득함에 있어 발생한 부대비용으로 봐 공동주택 양도 시 필요경비로 인정(또는 취득가액에 산입)받을 수 있다.4) 5)
상가와 같이 사업자가 취득하는 집합건물의 경우 특별승계인이 대납한 공용부분의 관리비에 대한 세금계산서 발행 요구가 빈번할 수는 있는 반면 주로 개인이 취득하는 공동주택의 경우에는 빈번하지는 않지만 종종 세금계산서의 발행을 요구받을 수 있기에 관련 내용을 정확히 숙지할 필요가 있을 것이다.
1) 집합건물법 제18조, 대법원 선고 2005다65821(2007.2.22.)
2) 부가가치세법 제32조
3) 국세청 민원상담(2021.4.19.) 등
4) 법인세법 시행령 제72조 제2항 제1호, 소득세법 시행령 제89조 제1항 제1호 및 제163조 제1항 제1호
5) 사전-2022-법규재산-1137(2023.1.17.)