공동주택관리법은 관리주체의 생활 관리업무에 대해 단지 안의 경비·청소·소독 및 쓰레기 수거 업무를 규정한다. 따라서 경비원의 업무를 청소·소독 등과 동일한 일환으로 규정할 뿐 그 구체적인 업무를 규정하지 않는다. 그러면서도 공동주택관리법은 “공동주택에 경비원을 배치한 경비업자는 경비업법 제7조 제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 공동주택 관리에 필요한 업무에 경비원을 종사하게 할 수 있다”고 하고, 구체적으로 청소와 미화 보조, 재활용 가능 자원의 분리배출 감시 및 정리, 안내문의 게시와 우편 수취함 투입 및 공동주택에서의 도난, 화재, 그 밖의 혼잡 등으로 인한 위험 발생을 방지하기 위한 범위에서 주차관리와 택배 물품 보관업무를 규정하고 있다. 이 같은 공동주택관리법의 태도는 공동주택 경비원의 업무에 대해 도난, 화재 등으로 인한 위험 발생을 방지하기 위한 업무를 전제로 하고 부수적으로 관리업무를 한정적으로 할 수 있는 것으로 한다. 오늘날 빈번한 재해로 인한 관리주체의 전문관리인의 주의의무 적용과 관련해 다음과 같은 의문이 주어진다.

(1) 공동주택 경비원의 기본업무로 인정하고 있는 도난, 화재, 그 밖의 혼잡 등으로 인한 위험발생 방지업무는 공동주택에서의 상시 업무라 할 수 있고 이에 더해 청소와 미화 보조, 재활용 가능 자원의 분리배출 감시 및 정리, 안내문의 게시와 우편 수취함 투입의 업무에 한정해 경비원의 업무로 해도 무방한 것인가? 공동주택 경비원의 업무는 단지 안의 안내 및 통제, 방범, 청소·소독·미화, 택배·우편물 보관, 폐기물 분리수거, 주차관리 등 다양하다. 이들 업무의 비중은 방범 및 안전점검업무가 31%고, 생활폐기물 분리수거 14%, 청소 13%, 주차관리 13%, 택배 및 우편물 보관 등 29%다. 따라서 공동주택 경비원의 업무는 방범 및 안전점검 등 경비업무보다는 생활 관리업무에 더 많은 시간을 할애하고 있고 관리에 대한 책임 또한 포괄적 주의의무를 부담하는 점을 고려하면 관리업무를 특정해 한정하는 것에는 의문이 있다.

(2) 또한 공동주택관리법 제65조의2 제1항은 경비업법 제7조 제5항의 규정에 우선해 적용되는 것인가? 일찍부터 판례가 “입법목적을 달리하는 법률들이 일정한 행위에 관한 요건을 각각 규정하고 있는 경우에는 어느 법률이 다른 법률에 우선해 배타적으로 적용된다고 해석되지 않는 이상 그 행위에 관해 각 법률의 규정에 따른 요건을 갖춰야 한다”고 판시(대판 2014.3.27. 2013도11969, 1995.1.12. 94누3216)한 점을 고려하면 경비업법이 스스로 공동주택 경비원의 업무에 예외를 인정하지 않는 이상 공동주택관리법이 경비원의 업무에 예외를 규정해 경비업법의 규정을 배척하는 것은 부당하다.

종합하면 공동주택관리법과 경비업법 적용 관계는 별론으로 하더라도 공동주택 경비원의 업무로서 ▲공동주택관리법상 ‘경비’는 단지 안의 안내 및 통제 등 생활 관리업무를 의미하지만, 경비업법상 ‘경비’는 시설 및 장소에서의 도난·화재 그 밖의 혼잡 등으로 인한 위험 발생을 방지하는 업무를 내용으로 한다는 점 ▲공동주택 경비원의 업무는 포괄적 의무라는 점 ▲공동주택 경비원 대다수가 고령이어서 위험 발생 방지업무의 집행에는 한계가 있는 점 ▲주택관리업에서 경비업무는 민법상 ‘위임’을 원칙으로 하지만 경비업에서의 경비업무는 상법상 ‘도급’을 요건으로 하는 점 등을 비춰보면 공동주택관리를 위한 경비원의 경비업무에 경비업법을 정면으로 적용하기에는 어려운 것으로 지적된다. 따라서 위탁관리업자는 공동주택관리법상 경비업무를 생활 관리업무와 구별해 전문관리업자로서의 역할과 책임을 다해야 할 것이다.

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