공동주택관리법 제63조 제1항 각 호는 관리주체의 업무로 집합건물과 그 대지 및 부속시설의 관리, 공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리, 공동주택단지 안의 경비·청소·소독 및 쓰레기 수거, 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행, 기타 관리규약으로 정한 사항의 집행 등을 규정한다.

이같이 관리주체의 공동주택 관리는 공용부분의 관리라고 하지만 실질은 공용부분의 유지·보수 및 안전관리는 별개의 공사업자 또는 전문기술사에 의해 관리되고, 관리주체의 업무는 관리사무소장을 중심으로 하는 관리행정 및 입주민의 생활관리에 치중된다.

공동주택의 경비·청소·소독 및 쓰레기 수거, 우편물·택배물의 보관 및 전달, 주차관리 등 입주자 생활 관리업무는 공동주택 공용부분 관리에 부수적 업무가 아니라 전문성이 요구되는 독립적 업무로서 경비원에 의해 관리되고 있다.

그럼에도 공동주택관리법 제65조의2 제1항은 “공동주택에 경비원을 배치한 경비업자는 경비업법 제7조 제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 공동주택 관리에 필요한 업무에 경비원을 종사하게 할 수 있다”고 하고, 같은 법 시행령 제69조의 2 제1항은 “법 제65조의 2 제1항에서 “대통령령으로 정하는 공동주택 관리에 필요한 업무”란 청소와 이에 준하는 미화의 보조, 재활용 가능 자원의 분리배출 감시 및 정리, 안내문의 게시와 우편수취함 투입을 말한다”고 하고, 제2항은 “공동주택 경비원은 공동주택에서의 도난, 화재, 그 밖의 혼잡 등으로 인한 위험발생을 방지하기 위한 범위에서 주차관리와 택배물품 보관업무를 수행할 수 있다”고 해 경비원의 예외적인 관리업무 종사를 규정하여 공동주택 입주민 생활관리의 전문성에 의문을 주고 있다. 이와 관련해 경비업법 제28조 제2항 제6호는 경비업자 및 경비원으로 하여금 경비업무의 범위를 벗어난 행위를 지시하거나 하게 한 도급인은 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처함을 규정한다.

공동주택관리법이 경비업법 위 규정의 적용을 배척할 수 있는가는 따져보지 않더라도 공동주택 경비원에 경비업법상 시설관리업무로서 도난·화재 그 밖의 혼잡 등으로 인한 위험 발생을 방지하는 업무를 상시 업무로 하고, 이에 부수해 관리업무를 수행할 수 있도록 하고 있는 것은 타당하고 가능한 것인가? 공동주택 경비원의 경비업무가 외부인 출입점검, 방범 순찰이라는 것을 고려하면 경비업법 본연의 업무는 물론이고 관리업무와 관계로서도 주객이 전도된 것이 아니라 할 수 없다.

공동주택이 그 규모나 양적으로의 확대는 물론이고 다양한 생활양식을 담고 있는 현실에서 입주민 생활의 편의와 입주민 간 갈등의 해소는 관리에 전문성의 담보를 주택관리사 자격으로 만족할 것은 아니다. 관리소ＥＲＰ운영사, 도난·화재에 대비한 전문 경비원은 물론이고, 청소·소독·폐기물의 분리수거, 우편물·택배물의 관리, 주차관리 및 독거노인 생활 지원 등 입주민의 생활 관리에 그 전문성을 분화해 관리에 참여토록 할 필요가 있다.

주택관리업자의 지위에 관해 이 법에 규정이 있는 것 외에는 민법 중 위임에 관한 규정을 준용토록 하면서도 그 관리책임에 대해서는 전문 관리인으로서의 포괄적 주의의무를 요구하고 있는 점을 고려하면, 위탁관리업자의 공동주택의 관리에 어두운 그림자가 드리우고 있다. 관리는 없고 책임만 부담하는 위탁관리업을 더이상 용인해서는 안 될 것이다.

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