민간임대주택특별법에 따르면 민간임대주택의 임대사업자는 주요 시설을 교체·보수하는데 필요한 특별수선충당금을 적립하도록 하고, 임대사업자가 민간임대주택을 양도하는 경우에는 특별수선충당금을 공동주택관리법 제11조에 따라 최초로 구성되는 입주자대표회의에 넘겨주도록 규정한다.

또한 같은 법 시행령은 임대사업자에 민간임대주택의 공용부분, 부대시설 및 복리시설에 대한 장기수선계획을 수립토록 하고, 장기수선계획을 수립해야 하는 임대사업자는 사용검사일 또는 임시 사용승인일부터 1년이 지난날이 속하는 달부터 주택법 제15조 제1항에 따른 사업계획 승인 당시 표준건축비의 1만분의 1요율의 특별수선충당금을 매달 적립토록 해 그 사용에는 미리 시장·군수·구청장과 협의토록 규정한다.

특별수선충당금의 사용과 관련해 한 지자체의 모 아파트는 2022년 7월 태풍 힌남노로 인한 지하주차장의 침수로 장기수선계획 반영된 주요시설 승강기 로프·쉬브 등과 장차 보수·교체가 진행될 예정이었던 시설 급수펌프 등을 교체·보수하고, 그 비용의 충당을 위한 특별수선충당금의 사용승인을 관할 시장에 요청했다. 이에 시장의 회신은 피해복구 내용 중 장기수선계획에 해당하는 항목이 있으나, 그 사용을 위한 공용부분의 유지·보수는 임차인대표회의와 사전협의 후 사용이 가능하다고 설명했다. 하지만 이 아파트의 경우 사전협의 없이 진행된 점과 민간임대주택특별법 제53조 제2항에 따라 임대사업자가 제51조 제2항에 따라 민간임대주택을 양도하는 경우에는 특별수선충당금을 공동주택관리법 제11조에 따라 최초로 구성하는 입주자대표회의에 넘겨 주도록 돼 있으므로 동 아파트는 2024년 3월 분양 전환할 것으로 예상돼 향후 분양자의 권리를 고려하면 태풍 피해에 따른 비용을 특별수선충당금으로 사용하는 것은 적절하지 않다고 회신했다(◯◯시, 공동주택과 2023. 10. 30).

그렇다면 위와 같은 관할청의 회신은 타당한 것인가. 먼저 임대주택의 특별수선충당금은 공동주택의 장기수선충당금의 관계를 비교하면 특별수선충당금은 임대주택 주요시설의 교체·보수를 위한 표준건축비의 1만분의 1의 요율로 매달 임대사업자가 적립하는 금전이며, 장기수선충당금은 공동주택 주요시설의 교체·보수를 위한 시설의 내구 연한을 고려한 장기수선계획에 따라 입주자가 적립하는 금전이다. 그러면서도 그 교체·보수 시기 등은 모두 공동주택관리법상 장기수선계획에 따른 기준에 따르도록 하고 있다.

민간임대주택특별법상 특별수선충당금은 공동주택관리법상 장기수선충당금과 동일한 금전으로 하면서도 그 사용에 대해서는 미리 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장과 협의토록 해 공동주택관리법상 장기수선충당금의 사용에는 관리주체가 장기수선계획에 따라 장기수선충당금 사용계획서를 작성해 입대의 의결을 거쳐 사용토록 규정(공동주택관리법 시행령 제31조 제5항)한 것과 구별된다. 이상을 종합하면 위 회신은 그 설득력이 없다. 무엇보다 관할 시장은 그 승인 거절의 근거로 임대사업자가 민간임대주택을 양도하는 경우 적립된 특별수선충당금을 최초로 구성되는 입대의에 넘겨주도록 한 규정을 들고 있지만, 민간임대주택특별법은 특별수선충당금을 매월 일정 금액을 적립해 장기수선계획에 따라 사용할 금전으로 규정할 뿐, 분양 전환 시까지 적립해 입대의에 양도할 금전으로 규정하고 있지 않다. 장기수선계획서에 따라 교체·보수할 시설이 교체 및 보수 시기 도래 전 태풍 등 재난으로 손괴된 경우라면 지금까지 적립된 특별수선충당금으로 복구할 수 있는 것은 당연한 것 이라 할 것이다.

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