공익사업의 개발이익에 대해 ‘개발이익 환수에 관한 법률’은 택지개발사업, 도시개발사업, 지역개발사업 및 도시환경정비사업 등의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회·경제적 요인에 따라 정상지가상승분을 초과해 개발사업시행자나 토지소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분은 개발부담금으로 징수토록 규정한다. 그리해 ‘도시 및 주거환경정비법’은 재건축 조합원 1인당 3000만원을 초과하는 개발이익이 발생할 것으로 예상될 때, 예상 개발이익의 최대 50%를 정부가 관리처분인가 단계에서 개발부담금으로 환수토록 한다. 그러나 동 법률이 위헌적 법률이라는 학계의 주장에 따라 2017년 8월 2일 정부의 부동산대책으로 그 시행을 한시적으로 중단했음에도 불구하고 2018년 1월 1일 일몰기한 종료선언으로 부활한데 이어 2020년 8월 4일 발표된 부동산대책은 공공재개발 및 공공재건축 초과이익의 90%를 환수할 것을 선언했다.

이에 반해 ‘도시개발법’은 공공시행자의 개발에 민간사업자가 참여한 경우 공공시행자는 민간참여자와 법인을 설립하기 전에 민간참여자와 사업시행을 위한 협약을 체결해야 하며, 그 협약에는 민간참여자의 이윤율에 관한 사항을 포함하도록 하고 있다. 같은 법 시행령은 민간참여자의 이윤율은 총사업비 중 공공시행자의 부담분을 제외한 비용의 100분의 10 이내로 할 것을 규정한다. 또 개발이익에 관해서도 ‘도시개발법’은 법인이 도시개발사업의 시행자인 경우 시행자는 도시개발사업으로 인해 발생하는 개발이익 중 민간참여자에게 배분해야 하는 개발이익이 민간참여자의 이윤율에 관한 규정을 초과할 경우 그 초과분을 해당 도시개발구역 내 기반 시설의 설치를 위한 토지 및 임대주택 건설용지의 공급가격 인하에 사용토록 해 개발이익의 재투자를 규정한다. 이상에서와 같이 ‘도시 및 주거환경정비법’은 주택재건축사업에서 발생하는 초과이익을 개발부담금으로 환수토록 하고 ‘도시개발법’은 도시개발 민간업자의 개발이익의 범위를 제한할 뿐만 아니라, 초과 발생한 개발이익의 공익적 용도로의 재투자를 규정하고 있을 뿐이고 환수를 규정하고 있지는 않다. 그럼에도 모 자치단체장은 성남 판교대장 도시개발사업에서 협약기준 총사업비 1조4700억원을 투입해 개발한 택지 매각 총수입금 1조895억원으로 그 개발이익 3595억원을 창출해 성남의 뜰 1773억원, 성남도시개발공사 1822억원을 환수해 성남시 재원으로 확보한 것을 전무후무한 치적으로 자평하는가 하면, 다른 쪽에서는 더 환수하지 않은 것을 배임행위라고 공격한다.

‘도시 및 주거환경정비법’에서의 주택재건축사업 초과이익의 개발부담금으로의 환수가 타당한 것인가를 별론으로 하고, 재건축 단계에서의 개발이익 환수가 건축된 건물의 분양가격에 반영될 것이란 것은 누구나 예측할 수 있는 일이다. 정부나 입법자의 의도는 개발이익을 환수함으로써 개발사업자와 피분양자의 로또를 방지한다는 것이라 생각되지만 개발이익의 환수가 피분양자의 로또로 될 것인지 지역 소유자의 로또로 될 것인지는 시장경제로 판단될 것이지 개발이익 환수로 조정할 것은 아니다. ‘도시 및 주거환경정비법’이 주택재건축사업 초과이익을 토지용적율의 증가로서 국가적 수혜로 보는 것과는 달리 ‘도시개발법’에서의 택지개발사업은 오로지 공익사업을 위한 시행이라는 이유로 개발지역 토지 등을 강제수용해 개발이익을 창출하는 근거는 무엇인지, 설사 ‘도시개발법’이 공공시행자의 개발이익을 규정한다 하더라도 협의 아닌 협의수용을 통해 1년 남짓한 기간에 수천억의 개발이익을 환수했다는 공직자의 작태와 이를 받아들이는 현실을 보는 원주민들의 심정은 어떨까. 강 건너 불 보듯하는 마음도 편치는 않다.

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