공동주택의 관리주체는 공용부분 공작물의 설치·보존의 하자로 발생한 손해에 대해 점유자로서의 책임을 부담할까?

예컨대 아파트 공용부분인 옥상 바닥과 방수층의 균열로 인해 입주자가 거주하고 있는 세대 내 천장 및 벽체가 손상된 경우 관리주체는 점유자로서 손해배상책임을 부담할까?

민법 제758조 제1항은 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 타인에게 가한 손해를 제1차적으로 점유자가 배상책임을 부담하고, 점유자에 과실이 없음을 입증한 때에는 제2차적으로 소유자가 책임을 부담토록 하는 소위 과실의 추정 및 무과실의 위험책임을 규정한다.

공동주택관리법은 관리사무소장과 위탁관리업자를 관리주체로 하고 판례는 동조 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 타인에게 손해를 가한 때에는 손해를 배상할 책임은 1차적으로 공작물을 직접적·구체적으로 지배하면서 사실상 점유·관리하는 공작물의 점유자에게 있는 것이라 해 문제가 된다(대법원 판단 1993.1.12., 92다23551).

민법 제758조 제1항의 책임은 공작물의 설치·보존의 하자로 제3자가 받은 손해에 대해 점유자와 소유자가 부담하는 책임이다. 그런데 위탁관리 관계에서 소유자 또는 세입자로부터 관리업무를 위탁받은 위탁관리업자는 공용부분 공작물의 점유자인 소유자, 세입자에 대한 점유보조자일 뿐이고 점유자의 지위에 있는 것은 아니다.

점유보조자는 점유주를 매개로 타인의 지시에 따라 물건을 사실상 지배하는 자로서 점유권을 갖지 못한 자를 말한다. 따라서 관리주체는 점유매개 관계로서의 위탁관리 관계가 위임인 때에는 위임의 본지에 따라 선량한 관리자로서 위임사무를 처리해야 하고, 이를 위반한 때에는 발생한 손해에 대한 책임을 부담한다.

그렇다면 위탁관리 관계가 도급인 때에는 공작물의 소유자 및 점유자는 면책을 주장할 수 있을까. 민법 제757조는 “도급인은 수급인이 그 일에 관해 제3자에게 가한 손해를 배상할 책임이 없다. 그러나 도급 또는 지시에 관해 도급인에게 중대한 과실이 있는 때에는 그렇지 않다”고 해 도급인의 경과실에 대한 면책을 규정해 문제가 된다.

이에 대해 판례는 도급인의 면책을 규정한 민법 제757조는 수급인은 도급인으로부터 독립해 사무를 처리하기 때문에 민법 제756조 소정의 피용자에 해당하지 않으므로 예외적으로 도급인이 수급인의 일의 진행 및 방법에 대해 구체적인 지휘·감독권을 유보한 경우가 아닌 한 도급인이 수급인의 행위에 대해 사용자책임을 부담하지 않는다는 것을 주의적으로 규정한 것이고, 민법 제757조에 의한 도급책임과 민법 제758조 제1항에 의한 공작물점유자의 책임은 그 법률요건과 효과를 달리하는 것이어서 공작물의 점유자가 그 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인해 타인에게 손해를 가한 경우 민법 제758조 제1항에 의한 손해배상책임을 인정하는데 있어 민법 제757조 본문은 장애가 되는 것은 아니라고 해 부정한다(대판 2006.4.27., 2006다4564).

따라서 위탁관리관계가 위임이 아닌 도급이라 하더라도 점유자와 점유보조자는 책임을 부담하게 된다.

종합하면 민법 제758조 제1항 공작물의 설치·보존의 하자로 제3자가 받은 손해에 대한 책임은 점유자와 소유자가 부담하는 책임이므로 관리주체는 동조 규정에 대한 직접 책임은 성립하지 않는다.

그러나 관리주체는 점유자에 대한 점유보조자로서의 책임은 부담하므로 그 위탁관리 관계가 위임이든 도급이든 그 본지에 따른 의무를 위반한 때에는 점유자와 함께 제3자에 대한 책임을 부담하게 된다. 더욱 동조 책임에 대한 점유자는 과실이 추정되고(중간책임), 점유보조자로서 관리주체에 대한 선관주의의무를 전문관리인의 주의의무로 확대해 적용하는 이상 동조 공작물의 설치·보존의 하자로 인한 관리주체의 책임은 사실상 면하기 어려울 뿐만 아니라 적지 않은 부담이 될 것으로 판단된다.

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