관리행위는 처분행위에 대응하는 개념이다. 따라서 처분행위가 곧 권리의 변동을 가져오는 행위라면 관리행위는 물건의 유지보존 및 이용하는 행위다.

이같이 ‘관리행위’란 물건에 대한 것이다. 그러나 집합건물의 관리는 물적 관리에 국한하지 아니하고 인적 관리 즉 입주민의 생활관리를 포함한다.

집합건물법 제23조 제1항은 “건물에 대해 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 해 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다”고 하고, 같은 법 제5조 제1항은 “구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관해 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 해서는 안 된다”고 규정한다.

또한 공동주택관리법 제1조는 “이 법은 공동주택의 관리에 관한 사항을 정함으로써 공동주택을 투명하고 안전하며 효율적으로 관리할 수 있게 해 국민의 주거수준 향상에 이바지함을 목적으로 한다”고 전제하고, 같은 법 제20조 제1항은 “공동주택의 입주자등은 공동주택에서 뛰거나 걷는 동작에서 발생하는 소음이나 음향기기를 사용하는 등의 활동에서 발생하는 소음 등 층간소음으로 인해 다른 입주자등에게 피해를 주지 않도록 노력해야 한다”고 명시하고 있다. 제20조의2 제1항은 “공동주택의 입주자등은 발코니, 화장실 등 세대 내에서의 흡연으로 인해 다른 입주자 등에게 피해를 주지 않도록 노력해야 한다”고 하고, 관리주체의 층간소음 및 간접흡연으로 피해를 끼친 해당 입주자등에게 층간소음 발생을 중단하거나 소음차단 조치 및 일정한 장소에서 흡연의 중단을 권고토록 한다.

나아가 공동주택관리법 제63조 제1항 각호는 관리주체의 업무로서 집합건물과 그 대지 및 부속시설의 관리, 공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리, 공동주택단지 안의 경비·청소·소독 및 쓰레기 수거, 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행, 기타 관리규약으로 정한 사항의 집행 등을 규정한다. 표준관리규약은 세대 간의 생활소음(망치질 등 세대내부 수리 및 탁자나 의자 등 가구를 끄는 행위, 피아노 등 악기의 연주, 헬스기구, 골프 연습기 등 운동기구의 사용, 애완동물이 짖도록 관리를 소홀히 하는 행위, 그 밖에도 세탁, 청소 등 소음 등)행위를 금지하고 관리주체는 위 생활규칙을 주기적 방송 실시 및 게시판 공고 등을 통해 적극적으로 홍보토록 하는 동시에 행위의 중단을 권고토록 한다.

이상을 종합하면 관리주체의 공동주택 관리는 공용부분의 관리라고 하지만 실질은 공용부분의 유지·보수 및 안전관리는 별개의 공사업자 또는 전문기술사에 의해 관리되고, 관리주체의 업무는 관리사무소장을 중심으로 하는 관리행정 및 입주민의 생활 관리에 치중된다.

주택단지 안의 경비·청소·소독 및 쓰레기 수거는 물론이고 단지 내 출입자의 안내 및 통제, 우편물·택배물의 보관 및 전달, 주차관리 등은 공용부분의 물적 관리라기보다는 입주민의 생활 관리임이 명백하다. 그렇다면 이와 같은 입주민의 생활 관리는 어떤 전문성을 가지고 관리하고 이를 확대할 것인가? 공동주택관리법 제65조의2 제1항은 “공동주택에 경비원을 배치한 경비업자는 공동주택 관리에 필요한 업무에 경비원을 종사하게 할 수 있다”고 해 의문을 주고 있다. 공동주택 입주자의 생활 관리업무는 공동주택 공용부분 관리에 부수적 업무가 아니라 전문성이 요구되는 독립적 업무다. 어떻게 하면 입주민의 갈등을 해소하고 생활의 복리를 증진할 것인가? 현대 고령화 사회의 노인 생활 지원의 필요성은 우리의 위탁관리업에 새로운 과제를 던져주고 있다.

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