세종시의 한 아파트를 관리하는 A사는 장기수선 대상인 CCTV 설치공사를 진행하면서 관리비를 용도 외 사용해 과태료와 45일의 영업정지처분을 받았다. A사는 영업정지 처분취소 청구 소송을 제기했으나 법원은 이를 기각했다(아파트관리신문 4월 10일자 1면 참조).

관리업자들은 A사가 관리비나 장기수선충당금을 횡령하거나 사적인 용도로 사용한 것이 아니라면, 설사 장충금에서 집행해야 할 것을 관리비에서 집행했다고 하더라도 긴급한 CCTV의 보수를 위한 장기수선계획에 없는 수선공사로서 어쩔 수 없이 입주자대표회의 의결을 거쳐 우선 관리비로 집행한 것을 들어 위탁관리업자의 위법행위로 지적해 과징금에 더해 영업정지까지 명한 것은 과잉금지원칙에 위배되는 행정기관의 횡포라 주장한다.

공동주택관리법 제90조 제3항은 ‘입대의 및 관리주체는 관리비·사용료와 장충금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용해서는 안 된다’고 규정하면서 위반 시 1000만원 이하의 과태료를 부과토록 하고, 같은 법 제53조 제1항 제8호는 “위 규정을 위반한 경우 지방자치단체장은 1년 이내의 기간을 정해 주택관리업자 영업의 전부 또는 일부의 정지를 명해야 한다”고 규정한 점을 고려하면, 감독기관으로서 영업정지처분은 불가피한 점이 없지 않다.

문제는 이 같은 처분이 적법한 처분이라 하더라도 CCTV 설치 및 수선공사가 장기수선계획에 따른 공사로만 해야 하고, 또한 관리비로 수선(교체)키로 한 관리업자의 처분이 입대의 결의에 의한 것이 위탁관리업자만의 위법행위로 되는가. 또한 입대의와 위탁관리업자 간의 포괄적·계속적 관리업무 집행계약에서 관리업자의 영업정지처분은 위 위탁관리계약상 과연 어떠한 효력을 가지며, 특히 주택관리업을 특정 지자체에 등록하는 현실에서 영업행위지 지자체장의 영업정지처분은 등록지 영업허가정지처분에도 당연한 효력을 가지는지 의문이 지적된다.

먼저 CCTV설치 및 보수공사는 건물의 시설물이라는 점에서 보면 소유자부담의 비용이라 볼 수 있다. 그러나 이용과 효용의 면에서 보면 반드시 소유자만이 부담할 시설물이라 볼 수 있을까. 더욱 이 처분과 같이 장기수선계획에는 없는 긴급 보수공사로서 그것도 우선 관리비로 충당한다는 입대의 결의에 의한 집행을 두고 위탁관리업자의 위법행위로 볼 수 있는가. 위탁업무처리에서 위임관계란 본인의 의사를 전제로 수권의 범위에서 의무를 부담한다는 점에서 입대의와 위탁관리업자의 관계를 분명히 할 필요가 있다. 또한 입대의와 관리업자 간의 포괄적이고 계속적 집행이라는 관리업무에 대한 행정청의 특정 행위위반에 대한 영업정지처분은 과연 개별적 위탁관리계약의 어느 범위에서 효력을 가지며, 그 영업정지로 인한 결과는 어떻게 처리되는가. 일반적으로 영업정지란 영업허가의 정지를 의미한다. 관리업자들은 관리행위는 계속할 수 있지만, 단지 국가계약법과 지방계약법 등에 따른 입찰참가자격이 제한되는 것이다. 물론 영업정지처분과 관련해 건설산업기본법 제14조 제1항은 영업정지처분을 받기 전에 도급계약을 체결한 경우와 관계 법령에 따라 인·허가 등을 받아 착공한 건설공사는 계속 시공할 수 있는 것으로 정하고 있다. 그렇다면 건설산업기본법의 효력은 공동주택관리법상 위탁관리업의 영업정치처분에도 준용되는 것인가 법령상 명백히 할 필요가 있다. 더욱 주택관리업은 지자체에 등록하면서 그 영업활동에는 등록지에 한정하지 않는다. 따라서 위탁관리업 등록지와 영업행위지가 다른 경우, 영업행위지 지자체장의 영업정지처분이 등록지 영업허가에도 당연히 처분의 효력이 미치는가, 주택관리업등록제도와 관련해 새로운 논의가 필요해 보인다.

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