단독주택과 공동주택을 어떻게 구별할 것인가, ‘공동주택’이라는 용어는 우리 생활에 너무 익숙한 용어지만 그 정의는 명확하지 않은 것 같다. 공동주택은 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하는 것이라 하고, 아파트·연립주택·다세대주택을 든다. 또 ‘단독주택’은 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택으로 단독주택·다중주택·다가구주택을 든다.

우리나라의 공동주택이란 용어 정의 역사는 주택건설촉진법에서 연유한다. 이 법에 ‘공동주택이란 대통령령으로 정하는 일정 규모 이상의 연립주택과 아파트를 말한다’고 명시됐다.

집합건물법은 ‘1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다’고 해 건물의 구분소유를 규정하고 ‘여러 개의 전유부분으로 통하는 복도·계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물 부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없는 것’이라 해 공용부분을 정한다. 이같이 1동의 건물에 2호 이상의 주택을 가지는 건물에 대해 주택법은 ‘독립한 주거생활’을 중심으로, 집합건물법은 ‘독립한 소유권’을 중심으로 해 전자는 건물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 공동사용을, 후자는 전유권에 대한 공용권을 규정한다. 그렇다면 먼저 건물이 주택이기 위해서는 반드시 각자 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 된 건축물이어야 하는가. 또 단독주택과 공동주택의 구별은 1동의 건물에 2호 이상의 주택을 가지는가에 따라 구별되는가. 전술에서와 같이 주택법은 ‘단독주택’을 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택이라 하고, ‘공동주택’은 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택이라 해 ‘세대’를 요건으로 구분한다. 그러나 건축학에서는 주거 호수의 집합 정도에 따라 단독주택과 공동주택으로 나눠 ‘공동주택’을 1동의 건물에 2호 이상의 주택이 있고 기둥·벽·복도·계단 및 생활시설을 공유하는 주택을 말하는 것이라 한다. 1동의 건물에 2호 이상의 주택을 가지는 때에는 물론이지만 비록 단독주택인 경우에도 세대의 구성원이 주거생활의 일부에 공동생활을 영위한다면 이를 두고 공동주택이 아니라고 할 것은 아니다. 결국 주택이 공동으로서의 의미를 갖기 위해서는 반드시 2호 이상의 주택으로 구성돼야 하는 것은 아니라고 할 수 있지만, 주택이 독립생활을 전제로 하는 이상 그 독립생활은 주된 주거의 형태가 독립된 형태인가 공동의 형태인가, 예컨대 화장실이나 거실의 일부 또는 취사시설 등을 공동으로 사용하는 관계에 있는가 여부에 따라 판단돼야 하고, 주택법에서와 같이 건물의 구조상 벽·복도·계단 등이 공동의 사용 관계에 있다는 것을 두고 이를 공동주택이라고 할 것은 아니다. 그것은 주택법이 정의한 공동주택이 모두 벽·복도·계단을 공동으로 사용하는 관계에 있는 것도 아니며 건물의 구조상 공용부분이 주거의 독립생활과도 무관한 것일 뿐만 아니라 건물의 다른 용도들에 따른 분류와도 부합하지 못하기 때문이다. 집합건물이 독립소유권을 가지는 건물이지만 건물의 구조상 벽·복도·계단 등이 공용부분이라는 것인데 불과한 점에서 보면 공동주택이란 뜻보다는 ‘집합주택’이란 용어가 보다 법리에 부합할 것으로 판단된다. 따라서 주택법이 칭하는 소위 공동주택은 굳이 공동주택이라 할 것이 아니라 그저 아파트, 연립주택, 다세대주택 등으로 칭하고 이를 굳이 통칭한다면 ‘집합 또는 결합주택’ 이라 함이 옳을 것이다. 무엇보다 우리나라 주택의 절반이 아파트인 점을 고려하면 ‘공동주택’이란 용어의 정의는 재검토할 시점이라 할 것이다.

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