관리단이 사업주체에 대해 하자담보추급권에 의한 손해배상 청구를 한 경우, 관리단이 구분소유자들을 대신해 손해배상을 청구했다거나 구분소유자들이 관리단을 통해 손해배상 청구권을 행사했을 때 권리주체가 누구인지에 대해 문제가 된다.(대법원 2011. 5. 13. 선고 2010다29454 판결 참조)

법원은 “구 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물 구분소유자에게 귀속하는 것이고, 비록 구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제38조 및 구 공동주택관리령(1998. 12. 31. 대통령령 제16069호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제16조가 구 주택건설촉진법 소정의 입주자대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있으나, 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는 데 그 취지가 있을 뿐, 입대의에게 하자보수청구권 외에 하자담보추급권까지 부여하는 것이라고 볼 수는 없다(대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다48490 판결 등 참조)”고 판시하고 있다.

또한 “구 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 하자보수를 청구하거나 그에 갈음해 또는 그와 함께 손해배상을 청구할 수 있는 권리이므로 제척기간 내에 직접 위 손해배상청구권이 행사된 경우뿐만 아니라 그 하자보수청구권이 행사된 경우에도 본조의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권의 제척기간은 준수된 것으로 볼 수 있으나, 입대의가 그 자신의 이름으로 사업주체에 대해 하자보수청구를 한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 입대의가 자신의 권리를 행사한 것으로 봐야지, 이를 입대의가 구분소유자들을 대신해 하자보수를 청구했다거나 구분소유자들이 그들의 하자보수청구권을 입대의를 통해 행사했다고 볼 수 없다(대법원 2011. 3. 10. 선고 2010다27229 판결, 대법원 2011. 3. 24. 선고 2009다34405 판결 등 참조)”고 판시했다.

대상판결은 아파트 입대의 관련 판례이나 관리단이 사업주체에 대해 하자소송을 제기하는 경우에도 동일한 법리가 적용된다.

대상판결의 핵심은 입대의가 하자담보추급에 의한 손해배상소송을 제기했을 경우 이와 같은 하자담보추급권은 입대의가 아니라 구분소유자 즉 입주민이 가지고 있는 것이므로 입대의의 소는 권리 없는 자에 의해 제기된 것에 불과하고 이를 보완하기 위해서는 각 개별 입주민으로부터 채권양도를 받아서 청구 취지 및 청구원인 변경 절차를 거쳐야 한다는 것이다.

물론 청구 취지 및 청구원인 변경 시점에 민법 및 집합건물법에서 규정하는 하자담보추급권의 제척기간이 도과됐다면 해당 소 제기는 무의미해진다. 대상판결 역시 입대의 명의로 제척기간 내에 소를 제기했으나 청구 취지 및 청구원인 변경 시점에는 이미 제척기간이 도과한 상황이었기 때문에 부득이하게 입대의의 ‘하자담보추급권’ 행사를 입주민의 권리 행사로 볼 수 있는 것이 아니냐는 주장이 나온 것이다.

이에 대법원에서는 입대의는 입주민과 분명히 구분되는 별개의 인격체이므로 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 입주민이 입대의에게 양도한 것이 아닌 이상 입대의가 입주민을 대신해서 권리를 행사한 것으로 볼 수는 없기 때문에 이를 인정하지 않았던 것이다.

마찬가지로 관리단은 구분소유자와 구분되는 별개의 법인격을 가진다. 따라서 관리단이 그 자신의 이름으로 사업주체에 대해 하자보수청구를 한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 관리단이 자신의 권리를 행사한 것으로 봐야한다. 이를 관리단이 구분소유자들을 대신해 하자보수를 청구했다거나 구분소유자들이 그들의 하자보수청구권을 관리단을 통해 행사했다고 볼 수 없다.

외부 필진의 글은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.