[질문]

입주예정자의 과반수가 입주해 입주자대표회의가 구성됐다. 그런데 사업주체가 입주자대표회의 구성 전부터 그가 소유하고 있는 세대의 관리비를 체납했고 체납한 때로부터 3년 이상이 경과했다. 이 경우 입주자대표회의의 사업주체에 대한 미납관리비 채권의 소멸시효는 완성된 것일까?

[답변]

관리비 채권은 민법 제163조 제1호에서 규정한 ‘1년 이내의 기간으로 정한 채권’, 즉 1년 이내의 정기로 지급되는 채권으로서 3년 경과 시 소멸시효가 완성된다. 소멸시효는 권리를 행사할 수 없는 때에는 진행되지 않으나 입주자대표회의가 구성되기 전에 발생한 미납관리비 채권은 원칙적으로 입주자대표회의가 구성되기 전부터 소멸시효가 진행된다. 입주자대표회의가 구성되기 전까지 관리주체의 지위에 있는 사업주체가 관리비 채권을 행사할 수 있고 입주자대표회의는 그 구성 후에 사업주체로부터 위 채권을 승계하기 때문이다.

한편 사업주체도 스스로 공동주택의 일부 세대를 소유하고 있는 경우에는 관리비를 납부할 의무가 있다. 그런데 사업주체는 입주자대표회의가 구성되지 않아 관리주체로 있는 동안 관리비 채권에 관해 채권자의 지위에 있다. 따라서 사업주체는 입주자대표회의가 구성되기 전까지 자신이 소유하는 세대에 대한 관리비 채권에 관해 채권자와 채무자의 지위를 동시에 가지게 되는 것이다. 이때 사업주체가 관리비를 체납한 상태에서 입주자대표회의가 구성됐다면 이러한 경우에도 관리비를 체납한 때부터, 즉 입주자대표회의가 구성되기 전부터 관리비 채권의 소멸시효가 진행된다고 볼 수 있을까? 대법원 판결에 따르면 이 경우에는 입주자대표회의가 구성된 때부터 소멸시효가 진행된다.

위와 같은 사안에서 원심은 사업주체와 위탁관리계약을 체결한 위탁관리회사 또는 구분소유자 전원을 구성원으로 해 별도의 조직행위 없이 당연히 설립되는 관리단이 사업주체에 대해 관리비 채권을 행사할 수 있었으며 관리단의 관리인이 선임돼 있지 않아 관리비 지급을 청구하거나 소송을 제기하기 어려웠다는 사정은 사실상의 장애사유에 불과하므로 사업주체가 관리비를 체납한 때부터 관리비 채권의 소멸시효가 진행된다고 판단했다.

그러나 대법원은 위 관리비 채권의 소멸시효는 입주자대표회의가 구성된 때부터 진행된다고 봐 원심판결을 파기했다. 대법원은 위 판단의 근거로 ①사업주체가 관리주체로서 재판상 청구 등을 통해 자신에 대한 관리비 채권을 스스로 행사할 것을 기대하기는 객관적으로 어렵다는 점 ②위탁관리회사는 사업주체로부터 위탁관리계약에 따라 위임받은 권리를 행사하는 것에 불과하다는 점 ③입주자대표회의가 구성되기 이전 단계에서 관리비의 징수와 같은 통상의 관리업무를 수행할 권한을 위 관리단과 사업주체가 함께 갖는다고 단정할 수 없을 뿐만 아니라 관리단에 의한 권리 행사가 가능하다는 사정이 앞의 판단에 영향을 줄 수는 없다는 점을 들었다.

결국 사업주체가 관리비를 체납한 때로부터 3년의 기간이 경과했더라도 입주자대표회의가 구성된 때로부터 3년이 경과하지 않은 이상 입주자대표회의는 사업주체에 대해 미납관리비 채권을 행사할 수 있다.

<법무법인 산하 변호사>